Продажа невыделенной доли в квартире

Доля в квартире: новый закон 2020

Продажа невыделенной доли в квартире

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Продажа невыделенной доли в квартире

753 просмотров

Собственники долей имеют право пользования и распоряжения своим имуществом наравне с единоличными владельцами. Исключение составляет необходимость согласования действий с сособственниками. Однако они не могут запретить гражданину продать его часть имущества. Рассмотрим подробнее, как оформить продажу невыделенной доли в квартире.

Понятие невыделенной доли

Если объект имущества не может быть поделен между несколькими сособственниками без вреда для его качеств, то несколько владельцев могут иметь на него право общей собственности. Ст. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из совместной собственности. Обязательным условием выделения является определение конкретной доли владельца.

Пример. Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве общей совместной собственности. Для определения доли необходимо заключить соглашение или обратиться в суд. Только после этого можно выделить долю в натуре.

При определении доли, без наличия особых причин, доли признаются равными. Елена и Иван стали бы обладателями ½ доли квартиры каждый.

Таким образом, под невыделенной долей понимается такая часть в праве собственности на квартиру, которая уже определена в виде процентного соотношения, но еще не выделена. Невыделенная доля называется идеальной.

Рассмотрим, почему невыделенная доля называется идеальной. Она фактически отсутствует и имеет отражение только на бумаге.

Пример. Фаина и Кирилл владеют 3комнатной квартирой на праве долевой собственности. Каждый из них имеет 1/2 долю. У Фаины есть малолетний сын. Санузел, кухня, коридор и холл относятся к общей собственности. Разделить 3 комнаты на 2 человек невозможно.

В случае обращения для определения порядка пользования квартирой, суд закрепит право пользования 2 комнатами за Фаиной и ее сыном. А Кирилл получит права только на 1 комнату.

Хотя юридически сособственники владеют равными долями, на практике не всегда есть возможность удовлетворить требования владельцев в точном разделе квартиры.

Закон устанавливает ряд требований к продаже невыделенных долей. Однако наложить запрет на продажу могут только суд или ФССП.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав сособственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ владелец доли должен предупредить сособственников о продаже объекта и предложить им укрупнить свою часть имущества. Информация передается в письменной форме. В случае несоблюдения правила, Росреестр откажет в регистрации сделки.

В 2020 году существуют следующие способы продажи невыделенной доли в квартире:

  1. Продажа сособственнику.
  2. Продажа третьему лицу.
  3. Принудительная продажа через суд.

Через договор

Если стороны согласны на заключение сделки и пришли к соглашению об основных пунктах контракта, то сделка оформляется через договор.

Обязательным условием является удовлетворение прав совладельцев на преимущественный выкуп. Для этого необходимо направить уведомление.

Закон запрещает продажу доли третьему лицу по цене, меньшей, чем указано в уведомлении. Срок принятия решения по предложению составляет 30 дней. Он исчисляется с момента вручения документа совладельцу.

Чтобы подтвердить факт вручения необходимо направить уведомление телеграммой. В случае отказа гражданина от вручения документа, можно привлечь к процессу нотариуса.

Специалист подготовит заказное письмо и направит совладельцу. По истечении срока нотариус дает документ о принятых мерах.

По окончанию 30 дней с момента вручения уведомления продавец получает право предложить долю третьему лицу.

Алгоритм действий

Процесс продажи доли совладельцу значительно проще. Гражданин не тратит время на поиск покупателя. Кроме того, в такой ситуации есть возможность получения адекватной цены за долю.

Если совладелец согласен на выкуп, то он должен сообщить продавцу о своих намерениях в течение 30 дней. Если сособственников несколько, то продавец вправе самостоятельно выбрать покупателя.

Продажа доли постороннему лицу значительно сложнее. В первую очередь гражданину придется изначально установить цену, которая соответствует рыночной. Как правило, она на 20 – 30% ниже, чем цена доли в составе квартиры.

Если продавец решил снизить цену на долю, то он обязан повторно уведомить совладельцев. В противном случае сособственник может просить о переводе сделки на него.

Процедура продажи доли через договор включает:

  1. Уведомление совладельцев.
  2. Поиск покупателя.
  3. Подготовка документов.
  4. Составление договора.
  5. Нотариальное уведомление.
  6. Государственная регистрация.

Перечень документов

Следующим этапом является подготовка документации. Перечень документов для продажи постороннему гражданину или сособственнику идентичен.

Список документов:

  • гражданский паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство, договор мены, купли-продажи, дарения);
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие на сделку от супруга;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате.

Если гражданин привлекает представителя, то дополнительно необходимо приложить нотариальную доверенность. Чтобы проверить полномочия представителя необходимо проверить законность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если в состав продавцов входит несовершеннолетний ребенок, то дополнительно нужно получить согласие на продажу от отдела опеки по месту прописки ребенка. В случае отсутствия документа Росреестр откажет в регистрации сделки.

Образец контракта

Документом, устанавливающим переход права, является договор купли-продажи. Он оформляется в письменной форме.

Контракт должен содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • дату оформления;
  • место составления (город иди другой населенный пункт);
  • сведения о продавце;
  • данные покупателя;
  • информацию о квартире (общая площадь, место расположения, этаж, адрес);
  • сведения о размере доли;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • способ расчета;
  • наличие/отсутствие аванса, задатка, предварительного договора;
  • информацию о передаче доли (функция акта приема-передачи);
  • ответственность сторон;
  • реквизиты сторон и подписи.

Образец договора

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Регистрация доли

С 2019 года необходимость нотариального удостоверения контракта возникает в случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний или квартира продается всеми долевыми собственниками единовременно. Поэтому при продаже доли совладельцу придется обратиться в нотариальную контору.

Услуги нотариуса значительно увеличивают затраты сторон. Однако такую сделку сложнее оспорить.

Нотариус может оказать помощь в подготовке проекта договора. Стороны должны ознакомиться с документом и подписать его.

Последним этапом является государственная регистрация в Росреестре. С 2019 года обязанность по направлению документов в уполномоченный орган возлагается на нотариуса. Если сделка не проходила нотариальное удостоверение, то стороны самостоятельно передают договор в Росреестр.

Госпошлина оплачивается покупателями. Стоимость пошлины составляет 2 000 р. с каждого собственника.

Расходы

Затраты на оформление сделки могут быть оплачены покупателем, продавцом или сторонами солидарно.

Основные затраты в 2020 году

Вид расходовСтоимость
Направление уведомленияВ зависимости от стоимости телеграммы или от цен нотариуса за уведомление сособственников
Подготовка документовТехнический паспорт – 5 000 р.;определение доли – 10 000 р.
Подготовка предварительного договораОт 10 000 р.
Подготовка основного договораОт 10 000 р.
Нотариальное удостоверение0,5% от суммы сделки
Государственная регистрация2 000 р.
Налог с продавца13% от суммы сделки

Через суд

В случае невозможности оформления сделки через договор, гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.

Закон предусматривает следующие варианты для обращения в суд:

  • признание сособственников уведомленными и наложение запрета на препятствие к продаже (для продажи третьим лицам);
  • принуждение к совершению сделки (выкуп в судебном порядке);
  • перевод права выкупа доли с третьего лица на совладельца (в случае нарушения права преимущественного выкупа).

Инициатором судебного процесса может стать только совладелец или его законный представитель, так как его права нарушены.

Сроки исковой давности различаются. При нарушении права преимущественного выкупа, гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев с момента выявления. В других ситуациях, истец имеет право инициировать процесс в течение 12 месяцев с момента выявления нарушения.

Важно! Особенностью перевода права выкупа на истца является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если истец не обладает таким количеством денежных средств, то процесс не состоится.

Так как спорным объектом является недвижимость, направить заявление можно только в суд по месту расположения квартиры.

Суд выбирается в зависимости от стоимости спорного объекта:

  • до 50 000 р. – мировой суд;
  • больше 50 000 р. – районный суд.

В качестве ответчика всегда выступает совладелец. Если доля уже оформлена в собственность новых покупателей, то ответчиком будет изначальный владелец доли.

Порядок действий:

  1. Выявление нарушения права.
  2. Сбор доказательств.
  3. Оформление искового заявления.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Направление в суд.
  6. Судебный процесс.
  7. Получение судебного решения.

Образец иска для принудительной продажи доли в квартире

Иногда возникает ситуация, когда истец желает купить долю у сособственника, а тот не желает ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля является незначительной. После чего, заявитель перечисляет на счет суда сумму, необходимую для выкупа.

Если суд удовлетворяет требования заявителя, то денежные средства перечисляются на счет ответчика. А истец получает единоличное право собственности на жилье.

Иск о принудительной продаже невыделенной доли должен включать:

  • наименование суда;
  • данные заявителя;
  • сведения об ответчике;
  • данные представителей сторон (при наличии);
  • цену иска;
  • величину госпошлины;
  • название документа;
  • информацию о причинах признания доли незначительной;
  • сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
  • информацию по существу вопроса;
  • ссылку на закон;
  • исковые требования;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

Важно! Обращение в суд возможно только, если другие способы урегулирования не дали результата. Поэтому истец должен представить суду информацию о попытках досудебного урегулирования.

Образец иска о принудительной продаже невыделенной доли

Скачать исковое заявление о принудительной продаже невыделенной доли

Регистрация права собственности

Основанием для обращения в Росреестр для регистрации права собственности на долю является судебное решение. Документ выдается в день принятия. Однако оно вступит в законную силу только через 30 дней с момента выдачи.

При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Она составит 2 000 р. с каждого собственника.

Срок рассмотрения заявления составит не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ период может быть увеличен на 1-2 дня.

Закон позволяет продать невыделенную долю в квартире. Для этого необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Однако сделки с долями недвижимости требуют юридического сопровождения. Информацию о способах продажи можно получить прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста, и специалист окажет вам поддержку.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-nevydelennoj-doli-v-kvartire/

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Продажа невыделенной доли в квартире

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/

Сделка: как правильно продать долю в квартире

Продажа невыделенной доли в квартире
| СМИ о нас | Сделка: как правильно продать долю в квартире

12 октября 2015

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная у граждан. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.

Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» будет разбираться — что такое доля, зачем ее продают и покупают, каковы особенности продажи доли, и какие мошенничества существуют в этой сфере.

Не в квартире, а в праве собственности!

Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», — некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.

«Соответствующее закону название — доля в праве собственности на квартиру, иными словами часть права собственности на квартиру. Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»«, — объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он — собственник одной из комнат, нет!

Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности — по ½ доле на квартиру.

Это право собственности на ½ в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на ½ во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта ½ доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности — небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие — как правило, супруги — в совместную (без определения таких долей).

В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.

Сами же доли тоже бывают двух видов: выделенные в натуре (отдельные комнаты) и идеальные (когда площадь квартиры делится на число владельцев). В первом случае — с комнатами — все предельно ясно с фактическим разделением площади между собственниками, а во втором все гораздо сложнее.

«Если между владельцами есть взаимопонимание, то они могут самостоятельно разделить жилое пространство между собой, закрепив договоренность письменным соглашением.

А если соседи конфликтуют и не могут решить, кто в какой комнате будет жить, определение порядка пользования квартирой, как правило, происходит через суд», — комментирует Мария Литинецкая.

Ну, и остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ — «Общая собственность».

Кто и зачем продает доли

Как понятно из предыдущей главки, собственниками долей люди становились в результате приватизации. «Счастливыми обладателями» доли можно оказаться и другими способами: при наследовании, в результате дарения, раздела имущества (при разводах). Эти люди и стремятся продать свои доли, так сказать, «монетизировать» право на метры.

Чаще всего их продают наследники. Распространенная ситуация: уходят из жизни пожилые родители, их взрослые дети давным-давно живут отдельно со своими «половинами» и собственным потомством.

Жить в квартире родителей они не собираются, и самый нормальный вариант, квартиру продать целиком (не по долям), а деньги разделить в соответствии с долями.

Именно так и советуют поступать риелторы: Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подчеркивает, что продажа квартиры целиком выгоднее, чем «по частям»: сумма, полученная от продажи полноценной квартиры, будет больше, чем общая сумма проданных по отдельности долей. Да и подозрений со стороны покупателей такая сделка не вызовет, так что надо стараться прийти именно к такому решению, даже если у наследников какие-то конфликты между собой.

«Иногда реализация доли превращается в желание насолить тем, кто остается проживать в квартире. Здесь может быть целый клубок разногласий, и в каждом случае необходим свой подход, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

— В одной из тяжелых ситуаций мы помогли женщине продать свою долю и переехать в однокомнатную квартиру в Подмосковье: другие владельцы долей в квартире продали свою недвижимость, и клиентке пришлось делить жилплощадь с чужими людьми».

М-да, страшный сон -оказаться в однушке с каким-нибудь непросыхающим дяденькой…

Как правильно продать долю

Справедливости ради надо сказать, что против описанной выше ситуации существует защитный механизм, ему посвящена статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Это преимущественное право покупки, которым наделяются все сособственники. Продавец доли в квартире должен предложить владельцам остальных долей его «часть» выкупить.

Если в течение месяца они этого не сделают, то тогда он может выставить свое хозяйство на рынок.

Но уважающие себя агентства недвижимости не за каждую сделку с долями возьмутся. Самый для них предпочтительный вариант — когда долю можно выделить, превратить ее в отдельную жилую комнату с правом проживания и тогда искать покупателя.

Если, допустим, в коммунальных квартирах имеется возможность выделить в натуре отдельную комнату, то в квартире, где много сособственников, такая процедура очень затруднительна как юридически, так и по факту, — поясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Для того, чтобы разделить лицевые счета и признать квартиру коммунальной, существуют определенные нормы, в том числе по СНИПам, которые налагают обязательства, например, по площади кухни (она должна быть не меньше 6 кв.м), по количеству газовых или электрических плит и т.д. Поэтому не из каждой квартиры можно сделать коммунальную. Однако если все нормы соблюдены, и доля соответствует размеру комнаты, которую можно выделить как отдельный объект собственности — то сделка «чистая», законная, и в агентствах помогут с продажей.

Долю можно не только продавать, но и завещать, дарить, отдавать в залог (но на ипотечный кредит рассчитывать не следует, банки с долями связываться не любят).

В рыночном обороте вращается и другой «долевой» товар, — идеальные доли, невыделенные в натуре, и в основном, это «мизерные» доли или «микродоли» (1/10, 1/20, 1/30, 1/40). Их продажей и покупкой порядочные риелторские агентства не занимаются: этот бизнес, прямо скажем, мутноват

У обывателя существует представление, что купив вот такую малопонятную долю, он сможет законным образом получить регистрацию или даже вселиться в квартиру, пользуясь своим правом собственника. Это еще бабушка надвое сказала.

Вселение, регистрация, порядок пользования: сплошные проблемы

Юрист Евгений Страхов еще раз подчеркивает — чтобы приобретателю доли иметь возможность вселиться и проживать в квартире, необходимо, чтобы размер доли соответствовал отдельной комнате.

Это подтвердил Верховный суд РФ, который 3 декабря 2013 года вынес соответствующее определение (№ 4-КГ13-32), отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире площадью 37,4 кв. м. Верховный суд посчитал, что эта 1/40, которая соответствует 0,5 кв. м.

, не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Говоря по-простому, на 50 квадратных сантиметрах жить невозможно!

Кроме того, Верховный суд сделал несколько важных выводов, которые следует зарубить на носу всем, кто хочет купить долю.

Первое — участник общей долевой собственности на жилое помещение «не обладает безусловным правом на вселение» в эту квартиру и на проживание в ней.

Второе: сможет ли собственник доли поселиться в квартире, «зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Третье: если все собственники долей никак не договорились, соответствующего соглашения не заключили, то тогда этому стремящемуся вселиться в квартиру гражданину придется обращаться в суд. Суд и определит порядок пользования квартирой и предоставит каждому из собственников в пользование жилое помещение, соразмерное его доле.

«Понятно, что никакого порядка пользования, например, в однокомнатной квартире между двумя и более сособственниками определить невозможно. А, между двумя сособственниками в двухкомнатной квартире это возможно», — подчеркивает Евгений Страхов.

Ну и прописаться гражданину на этих 50 см. легально вряд ли удастся, особенно в свете борьбы с «резиновыми» квартирами.

«При прописке органы УФМС исходят не из доли, а из площади, какую эта доля составляет от квартиры в целом, — поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».

— Для законной прописки, доля в квартире должна по площади быть не менее 6 квадратных метров на одного человека. В противном случае, можно попытаться решить проблему прописки через суд». И мы можем серьезно усомниться, что суд встанет на сторону «истца».

Для чего покупают доли

Короче говоря, доля – покупка странная, за исключением только одного варианта, описанного нашими экспертами выше — когда доля соответствует комнате в квартире, и ее можно выделить. Ну а зачем какая-то одна четвертая в однушке или одна пятидесятая? Частично наши эксперты уже ответили на этот вопрос, но мы еще раз расставим точки над «i».

На взгляд редакции журнала www.metrinfo.ru, среди приобретателей долей есть профессионалы (в основном это частные риелторы), жулики и «лохи», извините, конечно, за последнее выражение.

Профессионалы приобретают долю, чтобы выкупить всю квартиру и ее продать. Для того же самого долю приобретают и жулики, но добиваются они своего чудовищными методами.

Им не страшны ни суды, ни конфликты с соседями (наоборот, скандалы и даже драки им даже выгодны!) они покупают долю, чтобы вселиться всеми правдами и неправдами и заставить остальных собственников продать свои доли.

Создаются все условия для выживания, — комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, в итоге другие сособственники продают свои доли по заниженной цене.

«Экономическая выгода состоит в том, что рыночная стоимость всей квартиры превышает стоимость долей. Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», — еще раз предостерегает эксперт.

Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор. Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», — говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, — читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Чего следует беречься покупателям

Рынок долей – питательная среда для негодяев всех мастей. Мы попросили наших комментаторов привести примеры распространенных обманов.

Первое, лежащее на поверхности. Покупатель может думать, что он покупает комнату, а на деле оказывается, что он приобрел невыделенную долю, и ему придется договариваться с сособственниками о порядке пользования квартирой, судиться.

Кроме того, «грязные сделки» связаны с манипуляциями преимущественным правом покупки, которым обладают сособсвенники. Так вот, как предупреждает Елена Щепкина, если собственники оставшихся долей докажут, что им была предложена цена более высокая, чем та, за которую доля была продана посторонним покупателям, то через суд сделку могут посчитать незаконной.

Распространенная хитрость, к которой прибегают продавцы долей, связана с обходом права преимущественной покупки. Сделать это просто: долю можно взять и как бы подарить.

То есть на самом деле деньги с покупателя взять, но оформить все договором дарения.

Но если недовольные собственники оставшихся долей докажут в суде, что на самом-то деле долю не подарили, а продали, то суд сделку признает недействительной.

Другое последствие такого вот «подарочка», на которое указывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»): если покупатель вдруг решит расторгнуть сделку, то уплаченные деньги будет очень сложно вернуть даже в судебном порядке, так как «договор по дарению носит безвозмездный характер и денежные операции, если они и были, нигде не фиксируются».

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Закончим мы статью словами нашего эксперта Вадима Рубцова, ведущего специалиста компании «Русский дом недвижимости»: «Покупка доли — это «кот в мешке»«! Короче, граждане, уважаемые, не связывайтесь вы с этими долями. Это же как лотерея, оставьте сей бизнес спекулянтам, пусть друг друга обводят вокруг пальца. Берегите деньги и нервы.

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://miel.ru/press/7768/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий