Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) — Договор купли-продажи недвижимости
  2. 1. Предмет договора
  3. 2. Расчёты по договору
  4. 3. Задаток
  5. 4. Заключительные положения
  6. Подписи сторон:
  7. Расписка
  8. Предварительный договор купли-продажи недвижимости
  9. Что вы узнаете
  10. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — Образец 2020
  11. Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
  12. Бланк (форма) предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
  13. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
  14. Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
  15. Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком (образец) 2020
  16. Для чего нужен предварительный договор
  17. Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного
  18. Задаток в ПДКП
  19. Срок действия
  20. Риски для покупателя
  21. Где заключить
  22. Обязательно ли заключать
  23. Как правильно составить документ
  24. Форма и содержание
  25. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка
  26. Имеет ли предварительный договор юридическую силу
  27. Как отказаться от предварительного договора
  28. Как вернуть деньги
  29. Расторжение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) — Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — Образец 2020

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Нередко предшествует совершению сделки по продаже и покупке квартиры заключение сторонами предварительного соглашения. В нем оговариваются условия подписания основного договора, как гарантия, что сделка состоится. При этом стороны вправе установить задаток для финансового подкрепления договоренностей и прописать его в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Подробнее о договоре купли-продажи + образец

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:

  1. Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:
  • ее адрес,
  • кадастровый номер,
  • сведения о площади,
  • количестве комнат и т.д.

Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.

  1. Цена договора. В обязательном порядке, предварительный договор должен содержать информацию о полной стоимости квартиры (ст. 555 ГК). Судебная практика показывает, что переквалификация в основной предварительного договора возможна по следующим обстоятельствам:
    • в нем содержится указание внесения не полной суммы стоимости квартиры (например, в тексте содержится требование передать продавцу задаток в размере половины цены жилья);
    • закреплено условие передачи имущества и установление рассрочки по оплате.

    В этих случаях соглашение не будет признано предварительным.

  2. Условие о задатке. Стороны вправе скрепить свои договоренности финансовым инструментом – задатком. Это некая денежная сумма (обычно не более 10 % от общей стоимости квартиры), передаваемая покупателем продавцу и учитываемая впоследствии при окончательном расчете (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК).
  3. Стороны договора. Сведения об участниках сделки (продавце и покупателе) вносятся в предварительный договор в строгом соответствии с личными документами (паспортом, доверенностью). Указываются их ФИО без сокращений, реквизиты паспортов, адреса регистрации.
  4. Срок заключения основного договора. Участники предварительного договора могут установить дату или период, когда будет подписан основной договор, либо не указывать его. В последнем случае, согласно п. 4 ст. 429 ГК, они должны совершить сделку в течение календарного года от даты подписания предварительного соглашения.

    Следует учитывать, что предварительные договоренности теряют свою юридическую силу в случае, когда ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора в назначенную дату или в срок в силу п. 6 ст. 429 ГК.

  5. Права и обязанности сторон. Максимально четко и понятно следует сформулировать этот раздел документа. Например, подробно прописать порядок передачи жилого помещения покупателю, чтобы избежать затягивания сроков передачи продавцом. Рекомендуется указать штрафные санкции за неисполнение обязательств.

Бланк (форма) предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Скачать бланк предварительного договора с задатком. doc

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Пример образца ПДКП квартиры с применением предварительной оплаты в форме задатка:

Скачать образец предварительного договора с задатком. doc

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Задаток является инструментом, гарантирующим, что стороны исполнят условия предварительного договора. В п. 2 ст. 381 ГК отражены меры в отношении стороны, нарушившей договоренности:

  • если в срыве сделки виновен покупатель, задаток ему не возвращается;
  • если продавец уклонился от подписания основного договора, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Передача задатка происходит с оформлением расписки, подтверждающей получение денежных средств. При этом и в договоре и в расписке должно быть указано слово «задаток». В противном случае он будет считаться авансом.

Подробнее о задатке + образец

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-s-zadatkom/

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком (образец) 2020

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Просмотров 336

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье.

При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку.

Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Соглашение должно содержать аналогичные условия, как и в основном договоре. Оно подтверждает готовность покупателя приобрести квартиру в установленный срок и по заранее оговоренной стоимости.

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Перечисленные причины – наиболее распространенные. В каждом отдельном случае могут возникать другие поводы использования ПДКП.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры.

Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость.

В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Например, собственник получил аванс – 5% от стоимости квартиры. Часть средств он потратил на оформление сделки до того момента, когда потенциальный покупатель сообщил ему, что не будет приобретать недвижимость. В итоге, получатель аванса возвращает только его остаток.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму.

В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса.

При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Рекомендуем перед подписанием подобных документов проконсультироваться у юриста, чтобы избежать дополнительных финансовых потерь и других проблем в процессе покупки квартиры.

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку.

Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов.

Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Например, при оформлении ипотеки заемщик должен предоставить банку письменные гарантии покупки недвижимости, под которую выдается заемная сумма. Предварительный договор – именно тот документ, который подтверждает намерение и позволяет заключить ипотечное соглашение.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Перечисленные пункты должны быть отражены в любом ПДКП, вне зависимости от того, с задатком он или без. По желанию участников, в документе могут отражаться дополнительные тезисы. Что касается формы написания, то она стандартная, как для всех подобных соглашений.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей.

Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд.

Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-i-bez/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий