Покупка квартиры в рассрочку

Содержание
  1. «Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса
  2. Квартиры в рассрочку в новостройках от 1.33 млн руб в Москве
  3. Самый выгодный способ купить новостройку — ипотека, рассрочка или зачет вторичного жилья
  4. Покупка новой квартиры в ипотеку
  5. Посчитаем ипотечную выгоду:
  6. Покупка новой квартиры в рассрочку
  7. Посчитаем выгоду при рассрочке:
  8. Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья
  9. Посчитаем выгоду при зачете вторичного жилья
  10. Резюмируем:
  11. Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры — ECPU.ru
  12. Что такое рассрочка
  13. На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует
  14. Чем рассрочка отличается от ипотеки
  15. Кому дается рассрочка
  16. Рассрочка или ипотека — что выгоднее
  17. Подводные камни при оформлении рассрочки
  18. Месячная процентная ставка
  19. Продажа долга в банк
  20. Покупка квартиры в недостроенном доме
  21. Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий
  22. Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности
  23. Рассрочка — это выгодно?
  24. Порядок оформления квартиры в рассрочку
  25. Оформление договора
  26. Перечень необходимых документов для рассрочки
  27. Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

Покупка квартиры в рассрочку

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента.

Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора.

Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в «Межрегиональную жилищную корпорацию», которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».
 

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств.

То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать.

Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.
 

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок.

Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».
 

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
 

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет.

Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%).

При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом».

Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока.

Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.
 

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом.

По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет).

Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.
 

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%).

Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей.

Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб.

, в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
 

Кредит, который дают всем
 

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.
 

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье.

Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск.

Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.
 

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования).

Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы.

В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
 

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.
 

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии.

При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется).

Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».
 

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.
 

Права собственности придется ждать много лет
 

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения.

Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи.

Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.
 

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им.

Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.

д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
 

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.
 

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?
 

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам.

С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты.

Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.

 

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.
 

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано.

Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

 

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор.

Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-s-vykupom-pljusy-i-minusy-pokupki-zhilja-v-rassrochku-bez-pervonachalnogo-vznosa-217895/

Квартиры в рассрочку в новостройках от 1.33 млн руб в Москве

Покупка квартиры в рассрочку
По популярности По цене ↓ По цене ↑ По сроку сдачи ↓ По сроку сдачи ↑ Студии Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные Четырехкомнатные

  • 811 Аэросъемка от 7 471 200 aза студиюЖК «Хорошевский»СЗАОЗорге  9 минут
    Сдача Готовые, 4 кв 2020
    ЗастройщикМонАрх Недвижимость
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • АКЦИЯ
    • Бизнес
    • 229 отзывов

    Планировки

  • 285 Аэросъемка

    от 3 987 155 aза студиюЖК «Легендарный квартал на Березовой аллее»

    СВАОБотанический Сад  19 минут

    Сдача 4 кв 2020
    ЗастройщикД-Инвест
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 428 отзывов

    Планировки

  • 386

    от 5 379 636 aза 1 к. кв.ЖК «Level Амурская»

    ВАОЛокомотив  24 минуты

    Сдача 4 кв 2020
    ЗастройщикLevel Group
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 63 отзыва

    Планировки

  • 261 Аэросъемка

    от 7 059 001 aза 2 к. кв.ЖК «LIFE-Варшавская»

    ЮАОВаршавская  25 минут

    Сдача 2 кв 2021 — 2 кв 2022
    ЗастройщикПионер
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 25 отзывов

    Планировки

  • 660

    от 5 020 016 aза 1 к. кв.ЖК «Новое Бутово»

    НАОБунинская аллея  24 минуты

    Сдача Готовые, 2 кв 2020
    ЗастройщикMD Group
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 107 отзывов

    Планировки

  • 123

    от 6 182 009 aза студиюЖК «Yes Ботанический сад»

    СВАОБотанический Сад  7 минут

    Сдача 4 кв 2020
    ЗастройщикПионер
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 5 отзывов

    Планировки

  • 106

    от 7 011 328 aза студиюЖК «Yes Технопарк»

    ЮАОКоломенская  24 минуты

    Сдача 2 кв 2021
    ЗастройщикПионер
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 3 отзыва

    Планировки

  • 1317 Аэросъемка

    от 6 525 625 aза 1 к. кв.ЖК «Испанские кварталы»

    НАОКоммунарка  57 минут

    Сдача Готовые, 2 кв 2020 — 3 кв 2020
    ЗастройщикА101
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 72 отзыва

    Планировки

  • 1332

    от 5 189 846 aза 1 к. кв.ЖК «Скандинавия»

    НАОКоммунарка  37 минут

    Сдача Готовые, 1 кв 2021 — 4 кв 2021
    ЗастройщикА101
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 32 отзыва

    Планировки

  • 183

    от 2 904 679 aза студиюЖК «Облака»

    округ ЛюберцыНекрасовка  35 минут

    Сдача 4 кв 2021
    ЗастройщикТройка РЭД
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • АКЦИЯ
    • Комфорт
    • 72 отзыва

    Планировки

  • 1490 Аэросъемка

    от 2 377 488 aза студиюЖК «Государев дом»

    Ленинский район

    Сдача Готовые, 3 кв 2020 — 4 кв 2021
    ЗастройщикГранель
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Эконом
    • 258 отзывов

    Планировки

  • 676 Аэросъемка

    от 2 720 091 aза студиюЖК «Новокрасково»

    округ Люберцы

    Сдача Готовые, 4 кв 2020
    ЗастройщикТройка РЭД
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 84 отзыва

    Планировки

  • 650 Аэросъемка

    от 2 073 912 aза студиюЖК «Малина»

    округ Красногорск

    Сдача Готовые, 4 кв 2020 — 4 кв 2021
    ЗастройщикГранель
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Эконом
    • 78 отзывов

    Планировки

  • 382 Аэросъемка

    от 3 898 138 aза 1 к. кв.ЖК «Спутник»

    Одинцовский округМякинино  48 минут

    Сдача Готовые, 3 кв 2021 — 4 кв 2020
    ЗастройщикГК «Самолёт»
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 251 отзыв

    Планировки

  • 172 Аэросъемка

    от 4 336 300 aза студиюЖК «Румянцево-Парк»

    НАОСаларьево  25 минут

    Сдача 2 кв 2020 — 2 кв 2023
    ЗастройщикЛексион Девелопмент
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • АКЦИЯ
    • Бизнес
    • 5 отзывов

    Планировки

  • 261 Аэросъемка

    от 1 845 965 aза студиюЖК «Пехра»

    округ Балашиха

    Сдача 2 кв 2020 — 4 кв 2020
    ЗастройщикГранель
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 25 отзывов

    Планировки

  • 582 Аэросъемка

    от 4 832 030 aза 1 к. кв.ЖК «Май»

    Ленинский район

    Сдача Готовые, 2 кв 2020
    ЗастройщикТройка РЭД
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 56 отзывов
    • С террасой

    Планировки

  • 476 Аэросъемка

    от 3 878 280 aза 1 к. кв.ЖК «Баркли Медовая долина»

    НАО

    Сдача Готовые, 2 кв 2020
    ЗастройщикЛогитек
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • АКЦИЯ
    • Комфорт
    • 272 отзыва
    • Большие окна

    Планировки

  • 72 Аэросъемка

    от 4 873 497 aза студиюЖК «Тринити»

    САОВерхние Лихоборы  10 минут

    Сдача 3 кв 2021
    ЗастройщикГранель
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Комфорт
    • 9 отзывов

    Планировки

  • 359 Аэросъемка

    от 7 343 238 aза студиюЖК «Символ»

    ЮВАОАвиамоторная  17 минут

    Сдача Готовые, 2 кв 2022 — 4 кв 2023
    ЗастройщикДонстрой
    • ПРОВЕРЕНО
    • Ипотека
    • Рассрочка
    • 214 ФЗ
    • Бизнес
    • 544 отзыва

    Планировки

Показать еще 20 из 121 объекта

Приобретение квартиры в рассрочку – это самая простая возможность обзавестись жильем, не имея на данный момент достаточно средств для ее покупки. Если вы хотите воспользоваться таким шансом, то данный раздел – это именно то, что вам нужно.

Во-первых, здесь представлены все новостройки Москвы, в которых вы можете приобрести квартиру в рассрочку.

Во-вторых, имеется возможность подобрать приемлемый для себя вариант как по стоимости жилья, так и по условиям его приобретения – переплате, сумме ежемесячного взноса и другим критериям.

Источник: https://MskGuru.ru/rassrochka

Самый выгодный способ купить новостройку — ипотека, рассрочка или зачет вторичного жилья

Покупка квартиры в рассрочку

Выгоднее всего внести всю стоимость квартиры застройщику сразу. При 100-процентной оплате практически все застройщики предоставляют скидки покупателям. Но далеко не у каждого покупателя есть вся сумма на руках. Даже если продать вторичку, денег на равноценную новостройку скорее всего не хватит, нужно будет добавлять. Рассмотрим варианты «добавок».

Покупка новой квартиры в ипотеку

Самый популярный способ покупки — ипотека. До 70% жилья на первичном рынке покупается в ипотеку.

Плюсы этого способа: вы получаете квартиру быстро, не дожидаясь пока накопите; можно взять сумму от 300 000 рублей под более выгодные проценты чем на потребительский кредит; ипотека не подвержена инфляции и колебаниям рынка, условия прописаны в договоре и по ним вы платите на протяжении всего срока; чем больше первоначальный взнос, тем ниже проценты; можно закрыть досрочно и сократить переплату; можно купить новую квартиру до продажи вторички, а потом продать и закрыть ипотеку или сократить сумму и срок.

Минусы ипотеки: ее нужно платить и платить долго; квартира находится в залоге у банка и ее могут забрать в случае неплатежеспособности; за много лет получается большая переплата.

Как правильно «обращаться» с ипотекой: считать ежемесячный платеж и брать на такой срок, при котором отдавать ежемесячно придется не более 30% от дохода; при каждой возможности вносить суммы в частичное досрочное гашение ипотеки; частичное досрочное гашение делать с уменьшением срока ипотеки — в этом случае вы выиграете на размере переплаты.

Посчитаем ипотечную выгоду:

Предположим, стоимость квартиры в строящемся доме — 4 900 000 руб

Первоначальный взнос от 10% — 490 000 руб

Ежемесячный платеж при сроке 20 лет и ставке 10% — 42 560 руб

Доход семьи для получения одобрения — 95 000 руб

Доход для комфортной жизни (платеж 30% от дохода) — 140 000 руб

Переплата за 20 лет (без досрочного гашения) — 5 797 038 руб

Досрочное частичное гашение начиная со второго месяца — 5 000 руб

Срок ипотеки с учетом досрочного гашения — 15 лет 11 месяцев

Переплата за 15 лет 11 месяцев — 4 094 000 руб

Покупка новой квартиры в рассрочку

Покупка в рассрочку на вторичном рынке тоже бывает, но в основном это инструмент застройщиков. Каждая компания устанавливает свои правила рассрочки. Иногда у одного застройщика на разные жилые комплексы действуют разные условия рассрочки.

Самый распространенный способ рассрочки — после регистрации договора покупатель вносит первоначальный взнос от 20 до 60 процентов от цены квартиры, остаток вносится до конца строительства равными платежами раз в месяц или в квартал. Рассрочка может быть с удорожанием или без удорожания.

Второй способ — первоначальный взнос покупатель платит также после регистрации договора, а оставшуюся сумму вносит единоразовым платежом в конце строительства.

Это основные варианты рассрочки. Они могут отличаться размером первоначального взноса, сроком рассрочки — на год или на весь срок, удорожанием квартиры или сохранением цены.

Плюсы рассрочки: ваша квартира строится и дорожает, и одновременно работают ваши деньги; если у застройщика начинаются проблемы — вы внесли не всю сумму; на любом этапе рассрочки можно взять ипотеку и уменьшить ежемесячную нагрузку.

Минусы рассрочки: ежемесячный платеж достаточно большой; при рассрочке нет скидок на квартиру, и возможно удорожание на период рассрочки.

Посчитаем выгоду при рассрочке:

Стоимость приобретаемой квартиры — 4 900 000 руб

Первый взнос по рассрочке 30% — 1 470 000 руб

Остаток по рассрочке — 3 430 000 руб

Срок строительства — 18 месяцев

Ежемесячный платеж без удорожания — 190 000 руб

Ежемесячный платеж с удорожанием 9% на остаток — 205 990 руб

Переплата за 18 месяцев — 276 950 руб

Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья

Этот способ расчетов за новую квартиру предлагают не все застройщики. И снова есть несколько вариантов сдать квартиру в зачет.

Самый распространенный — застройщик закрепляет за вами новую квартиру на срок от одного до трех месяцев, а вы за этот срок должны продать свою старую квартиру. Большинство застройщиков привлекают к продаже вашей квартиры агентов, их услуги оплачивает продавец квартиры, застройщик может компенсировать вам эти расходы.

Некоторые застройщики не заставляют вас заниматься продажей, а выкупают вашу квартиру сами.

В этом случае они делают оценку, согласовывают с вами рыночную цену, и выкупают вашу квартиру с дисконтом от рыночной цены и с условием одновременной покупки вами квартиры в их новом доме. Вторичную квартиру вы должны освободить, застройщик сам ее продаст.

Дисконт у разных застройщиков и в разных населенных пунктах может составлять от 5 до 20 процентов от рыночной цены. Зато вы не платите агенту за продажу своей старой квартиры.

Еще один способ зачета вторичного жилья — выкуп застройщиком квартиры с дисконтом от рыночной цены, но при этом вы можете продолжать жить в квартире до получения квартиры в новостройке. При этом способе застройщик скорее всего попросит арендную плату за проживание в квартире.

При всех способах зачета вторички вам может потребоваться доплата в форме ипотеки или рассрочки. Но сумма дополнительных средств в этом случае будет значительно меньше.

Посчитаем выгоду при зачете вторичного жилья

Стоимость квартиры в новостройке — 4 900 000 руб

Стоимость проданной вторички — 3 700 000 руб

Доплата за новую квартиру — 1 200 000 руб

Срок строительства — 18 месяцев

Ежемесячный платеж в рассрочку без удорожания — 66 700 руб

Ежемесячный платеж в ипотеку под 10% на 5 лет — 25 490 руб

Переплата по ипотеке за 5 лет без досрочного гашения — 329 400 руб

Резюмируем:

Что именно выгоднее в вашем случае нужно решать по ситуации. Молодая семья скорее всего воспользуется ипотекой. Топ-менеджеру стабильной компании или собственнику бизнеса выгоднее будет рассрочка, а большой и дружной семье подойдет вариант с зачетом старой квартиры в пользу новой.

Выгодной вам покупки и счастливого новоселья!

Пригодилась информация и расчеты — ставьте лайк! Нравится статья — делитесь с друзьями в соцсетях. Есть вопросы — пишите на почту expert@karta-novostroek.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b94b44306d85100aeeea438/5c5fdf6b2e6eb000ad310ad2

Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры — ECPU.ru

Покупка квартиры в рассрочку

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика.

Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная.

Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре.

В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ.

Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев.

Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще.

В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев.

Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов.

В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

  • Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
  • Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
  • Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
  • Не нужно предоставлять залог и поручителей;
  • Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
  • Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
  • В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь.

Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране.

Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год.

Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Источник: https://ecpu.ru/info/hire-and-credit/

Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий

Покупка квартиры в рассрочку

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

  1. Продавец выполняет роль кредитора.
  2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса. Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее продать недвижимость.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка — это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Поэтому в данном случае не заключается договор покупки квартиры в рассрочку (так как самой квартиры еще юридически не существует), а договор долевого строительства.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

  1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
  2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
  3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
  4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
  5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
  6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
  7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
  8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
  9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
  10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/v-rassrochku.html

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий