Покупка квартиры у юридического лица

Содержание
  1. Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
  2. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
  3. Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки
  4. Распространенные варианты мошенничества
  5. Как уменьшить риски?
  6. Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома
  7. Особенности покупки с привлечением ипотеки
  8. Как оформить покупку квартиры у юридического лица?
  9. Особенности продажи недвижимости
  10. Риски сделки
  11. Как минимизировать опасность
  12. Покупка квартиры у организации
  13. Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома
  14. Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке
  15. Покупка в ипотеку
  16. Расчеты сторон
  17. Налогообложение сделки
  18. Чего стоит остерегаться
  19. Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы — может ли ООО купить квартиру
  20. Может ли ООО купить квартиру
  21. Особенности покупки
  22. Этапы покупки
  23. Документы
  24. Плюсы
  25. Минусы
  26. Налоги
  27. Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, образец договора купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
  28. Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
  29. Как происходит покупка недвижимости у юридического лица
  30. Какие документы проверяют перед сделкой
  31. Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом
  32. Обязательные пункты договора
  33. Помощь юриста

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Покупка квартиры у юридического лица

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции.

Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров.

Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

  • Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно.

Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

  • Лицензия застройщика.
  • Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
  • Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? gipernn.ru

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

  1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:
  • Итоговое решение создателей;
  • Письменное одобрение учредителей;
  • Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.
  1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
  2. Финансовые махинации или значительные переплаты.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

  • Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
  • Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
  • Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
  • За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
  • Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
  • Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

  1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
  2. Проверка квартиры и документации на нее;
  3. Подготовка соглашения и его подписание;
  4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
  5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

  • Разрешительная на строительство объекта;
  • Лицензию застройщика;
  • Проект здания;
  • Правоустанавливающие бумаги на землю;
  • Заключение Гостройэкспертизы.

Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Особо внимательно изучить:

  • Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
  • Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
  • Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

  1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
  2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
  3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
  4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

  • Безналичный перевод на счет предприятия;
  • Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? photo.7ya.ru

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

  • По фальсифицированным документам;
  • Субъектом с ограниченной правоспособностью;
  • Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yur-litsa-riski.html

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы — может ли ООО купить квартиру

Покупка квартиры у юридического лица

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 388

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании.

Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации.

Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности.

Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет.

Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Ключевым документом при оформлении сделок с недвижимостью является ДКП. Он подготавливается с учетом требований Главы 30 ГК РФ. Договор должен четко идентифицировать предмет сделки – объект недвижимости, содержать все значимые условия соглашения с указанием стоимости. Кроме этого, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных в помещении, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по коммунальным услугам, условия расторжения сделки и т.д.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества.

При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.

воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа.

Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением.

Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам.

Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно

бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-yuridicheskoe-litso-plyusy-i-minusy/

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, образец договора купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Покупка квартиры у юридического лица

Право владения недвижимостью вовсе не ограничивается физлицами. Многие организации, предприятия, строительные или риэлторские компании владеют недвижимостью, включая жилые объекты.

Хотя правом распоряжения владеет не конкретное лицо, процедура приобретения с участием компании проходит примерно в том же порядке, что и стандартная сделка.

Чтобы успешно выполнить покупку квартиры у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь, обращая внимание на нюансы, связанные с продажей с участием организации.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

  1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
  2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.

  1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

В любой из перечисленных ситуаций есть риск остаться без денег и собственности, виня во всем исключительно собственную доверчивость.

Чтобы избежать крупных потерь, рекомендуется для сопровождения сделки привлекать опытного юриста, который проверить сделку на юридическую чистоту и подготовить верную документацию, оспорить которую никому не удастся.

В зависимости от типа сделки и вида собственности есть нюансы подготовки к безопасной сделке.

Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

  • объекта;
  • собственника и покупателя;
  • условий сделки.

Важным может оказаться даже пункт с указанием сроком освобождения жилья и способа передачи денежных средств.

Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

Документацию на новостройку подделать не так легко, однако случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

Если сделка на первичном рынке совершается впервые, привлечение собственного юриста является необходимостью, которая убережет от рисков и сделает заключение сделки делом безопасным и надежным.

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

Однако сохраняются опасности, когда в процедуре сделки возникают накладки, связанные с согласованием кандидатуры заемщика и подготовки им достаточной документации.

Иногда банк отказывает в сделке на самом последнем этапе подготовке к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью, иными проблемами.

Важно в такой ситуации оставаться защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

  • Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
  • Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Стоит подробнее изучить порядок действий при оформлении купли-продажи с юрлицом, чтобы быть готовым защитить свои интересы, действуя строго в рамках закона и без риска оспаривания сделки в суде.

Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

 

Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:

  • Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
  • Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
  • Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
  • Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
  • Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
  • Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.

После получения выписки из Росреестра, подтверждающей переоформление собственника, сделка считается завершенной.

Какие документы проверяют перед сделкой

Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.

Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:

  1. Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
  2. Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
  3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
  4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.

Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.

Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, через выписку проверяют наличие зарегистрированного в ЕГРП права и отсутствие препятствий по перерегистрации имущества на другого собственника (не должно быть обременений и запретов на регистрационные действия).

При переоформлении недвижимости с юрлица на физического собственника, предстоят аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, что и по сделке между обычными гражданами.

Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:

  • Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
  • Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.
  • Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.

Поскольку подготовка документов влечет серьезные дополнительные расходы, следует учитывать их при согласовании итоговой стоимости сделки.

На подготовку документов (заверение, подписание, подачу пакета в Росреестр и выдачу выписки ЕГРП) уходит в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии готовности документов.

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

Обязательные пункты договора

В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

  • Сведения об участниках сделки.
  • Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
  • Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
  • Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
  • Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
  • Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки.

    Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

Помощь юриста

Юридические лица, как и физические, могут выступать в роли покупателя или продавца в сделках с недвижимостью, однако при оформлении перехода прав на собственность могут возникнуть дополнительные сложности.

Чтобы свести к нулю опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки, чем потом пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskogo-litsa-riski-pokupatelya/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий