Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaja-instrukcija/

«Вторичка»

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Что проверить при покупке вторички

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

Полина Калмыкова

изучила истории про покупку недвижимости

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/vtorichka-so-slozhnostyami/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий