Отличие перепланировки от реконструкции

Содержание
  1. Отличие реконструкции от перепланировки, придание законности перепланировке, проведение реконструкции различных объектов
  2. Понятия
  3. Нежилых помещений
  4. Жилых помещений
  5. Квартиры или частного дома
  6. Отличительные черты
  7. Как узаконить
  8. Через суд
  9. Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры
  10. Ремонт 
  11. Переустройство 
  12. Перепланировка
  13. Реконструкция 
  14. Чем отличается реконструкция от перепланировки 
  15. Нормативная база
  16. Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?
  17. Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?
  18. Перепланировка и реконструкция — отличия, основания, многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт
  19. В чем разница между перепланировкой и реконструкцией
  20. Жилого помещения
  21. Нежилого
  22. Виды переустройства
  23. Ответственность за незаконные действия
  24. Вопросы и ответы
  25. Если сделана пристройка к жилому дому
  26. Что разрешено делать
  27. Что запрещено
  28. Как согласовать через суд
  29. Перепланировка или реконструкция — в 2020 году, сравнение с капитальным ремонтом, жилого и нежилого помещения, отличия, что является
  30. Определение понятий
  31. Нормативная база
  32. Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения
  33. Сравнение с капитальным ремонтом
  34. Жилого и нежилого помещения

Отличие реконструкции от перепланировки, придание законности перепланировке, проведение реконструкции различных объектов

Отличие перепланировки от реконструкции

Владельцы помещений, относящихся к жилому или нежилому фонду, зачастую проявляют желание изменить что-то в строении объекта. На подход к этим коррективам влияет то, каков характер и степень проведенных изменений. Отличие реконструкции от перепланировки потребуется узнать заранее, так как одна из процедур требует получения разрешения.

Понятия

Под реконструкцией понимается изменение в технических свойствах и параметрах строения, при этом не корректируется планировка. К примеру, оборудование проемов для дверей или окон, отделка внешнего фасада и прочее. Говоря о перепланировке стоит указать, что производится изменение в планировке здания. При реконструкции могут проводится:

  • смена количества этажей в строении;
  • оборудование на фасаде новых элементов;
  • переделка конструкций несущего типа;
  • сооружение пристроек;
  • оборудование тамбура;
  • изменения в фасаде и прочее.

Указанные разновидности работ могут быть проведены по отдельности или в совокупности. В данном случае конструкции несущего типа корректируются лишь в части. При перепланировке изменяются размерные характеристики помещения, в том числе функционал.

При этом деятельность, направленная на корректировку фасада не проводится. В качестве исключения можно назвать проделывание оконного проема. В качестве основной цели перепланировки называют работы по улучшению здания, чтобы использование его в дальнейшем стало более комфортным.

Работы могут быть следующими:

  • оборудование новых стен или перемещение их в другое место;
  • устройство перегородки;
  • перенос проемов для дверей или окон.

Понятие реконструкции более широкое. Это говорит о том, что объем работ в нее включен больший. Перепланировка может рассматриваться как направление реконструкции.

Нежилых помещений

К помещениям нежилого типа не может быть применено понятие самовольной перепланировки. По указанным причинам все коррективы понимаются как проведение реконструкции. К особенностям реконструкции нежилого фонда отнесено то, что происходит корректировка общего пространства, зачастую оно увеличивается. Кроме того, затронуты могут быть конструкции несущего типа в ходе ремонта.

Жилых помещений

Глава 4 Жилищного кодекса говорит о том, какие основания и порядок применяются для производства работ в помещениях жилого фонда. Законодатель установил обязанность по согласованию процесса перепланировки с компетентными органами власти. Когда ремонтные работы завершены – подтверждение выражается в создании акта приемной комиссией.

Квартиры или частного дома

Как уже указано выше, основания им порядок для перепланировки жилого помещения отражены в жилищном законодательстве. При нарушении указанных норм проведенные работы считаются незаконными и могут быть оспорены.

ЖК в статье 25 подразумевает под переустройством работы, направленные на установку или смену места нахождения коммуникаций инженерного типа, санитарной и сантехнической системы и прочего.

При совершении указанных работ в обязательном порядке вносятся коррективы в техническую документацию на квартиру или дом.

Для перепланировки требуется заручиться согласием уполномоченного органа. В данном случае обращение происходит в органы муниципалитета.

По окончанию согласования данный орган принимает решение о возможности или невозможности совершения запрашиваемых действий.

По мере завершения работ собственнику помещения необходимо вновь обратиться в рассматриваемый орган и попросить составить акт о приемке. Осуществляется это приемочной комиссией.

В том случае, когда жилое помещение перестраивается самовольно либо перепланируется может иногда оставаться в таком виде. Условием для этого выступает наличие решения, вынесенного судебным органом.

Следует иметь в виду, что при этом не могут нарушаться интересы или правомочия иных лиц.

Законодатель также говорит о том, что совершенные изменения не должны составлять угрозы для жизнедеятельности лиц, проживающих по соседству.

Когда в ЕГРП вносится запись, указывающая на наличие права относительно помещением из жилого фонда, при этом сделали это до производства перепланировки – специалистом делается запись о проведенных коррективах. Делается пометка, что коррективы не ликвидируют правомочия и не организуют переход прав. Главное требование – чтобы проведенные действия не разделяли и не объединяли жилое помещение.

Градостроительное законодательство содержит определение рассматриваемых понятий. Согласно этому акту реконструкция состоит в том, что происходит изменение параметров у капительного строения. Корректироваться могут его отдельные части или все помещение целиком.

Также отражению подлежат и иные положения, которые помогают понять основные отличия между перепланировкой и реконструкцией. В том числе, законодатель говорит о необходимости специального документа, которые разрешает проводить реконструкцию.

Также отражается, что строительная организация наделана правами относительно производства строительных работ по капительному ремонту.

Кроме того, законодатель указывает, что под разрешением, которые наделает правами по вводу помещения в эксплуатацию, понимается акт, указывающий на окончание строительных работ по производству капитального ремонта либо указывает на завершение реконструкции.

Проведены перечисленные работы должны быть в полном объеме. Сверяются результаты с разрешением, выданным на строительство.

Получить разрешение на ввод в эксплуатацию получится только при условии, что вся деятельности осуществляется согласно проектной документации и планов земельного надела.

Отличительные черты

Законодатель устанавливает требование, согласно которому рассматриваемые процессы должны носить согласованный характер. Если указанные работы проводятся собственником помещения без процесса согласования, то возникнуть могут некоторые трудности. В частности, проявляются они при продаже объекта. Согласование также имеет некоторые отличия, они состоят:

  • в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
  • во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
  • перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
  • в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
  • фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.

К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

Как узаконить

В той ситуации, когда проведена перепланировка без предварительного согласования с компетентными органами – она может быть узаконена посредством обращения в судебную инстанцию.

Потребуется на руках иметь разрешение, выданное органами муниципалитета, чтобы ввести постройку в эксплуатацию. Градостроительное законодательство говорит о том, что для реконструкции здания необходимо получить разрешение.

Если такой документ не получен – совершенные изменения рассматриваются как самострои.

Получить правомочия на такое строение удастся только посредством обращения в судебную систему. Необходимо добиться вынесения положительного решения. Для оформления прав собственника на самовольные строения, проведения в них реконструкции или перепланировки, необходимо учесть следующие правила:

  • нахождение земельного надела в частной собственности;
  • наличие разрешения от уполномоченных органов.

Получить разрешение требуется в том случае, когда производятся строительные работы или реконструкция. Компетентные организации, имеющие право выдать разрешение, могут быть различными. Перечень документации также отличается в зависимости от того, какие правовые нормы действуют в отдельном регионе или муниципалитете. Предоставить потребуется:

  • акт, выданный МЧС;
  • заключение, составленное сотрудниками СЭС;
  • заявка на проведение перепланировки;
  • надзор авторского типа;
  • проект и его общие данные.

В некоторых ситуациях могут потребоваться и иные документы, в том числе разрешение, выданное органами пожарной охраны, экспертные заключения и согласование с компетентными органами. Сотрудники администрации прежде чем вынести отказ в признании правомочий относительно самовольного строения либо отказать сохранить здание в имеющейся форме – могут потребовать представить и другие бумаги.

Если не прикладывать документацию, то заявление не будет принято. Часто у собственников помещений возникают разного рода вопросы, в том числе касающиеся оформления прав на сооруженное помещение. Кроме того, интересуют действия, которые разрешаются или запрещаются к проведению.

В том случае, когда сделана пристройка к дому, рассматриваться это будет как проведение реконструкции. Не имеет значения тот факт, что внешний облик объекта не изменен. Законодатель говорит о том, что пристрой не может выступать в качестве отдельного строения. Поэтому права оформляются на весь дом.

Если владельцев несколько, то правомочия распределяются в установленных частях.

За разрешением в администрацию необходимо обратиться, когда происходит возведение дома. Этот документ не требуется, если происходит строительство объектов нежилого назначения. К примеру, это гаражи или бани.

Фасад понимается как общее имущество, принадлежащее жильцам многоквартирного дома. По этой причине распоряжаться им можно после получения соответствующего разрешения всему владельцами квартир.

Для реконструкции необходимо получить положительное решение, которое формируется на общем собрании жильцов дома.

Допускается совершение таких действий:

  • демонтаж подоконников, чтобы в дальнейшем на их месте обустроить двери, при этом радиаторы не могут выносится на балконы;
  • сооружение в жилом помещении сауны, при условии наличия отдельной системы вентиляции и пароизоляции;
  • установка каминов, при условии, что его части сооружены в заводских условиях;
  • формирование второго выхода к санузлу, который идет из спальни.

Для сауны установлен размер парилки, который не может превышать более 24 кубок. Монтаж проводится в форме кабины. Обязательным требованием выступает наличие сертификата по качеству от компании-производителя. Не потребуется получать разрешение для демонтажа встроенной мебели, производства косметических ремонтных работы и смены инженерного оборудования.

Также есть ряд действий, которые запрещено совершать. В том числе, не получиться сделать жилое помещение, если этажом выше находится кухня или санузел, аналогичные положения действуют и по сооружению санузлов.

Они не должны располагаться над комнатами. Законодатель устанавливает указывает, что нельзя замуровать системы отопления и водоснабжения, провести в квартире теплые полы при использовании общей отопительной системы.

Не допускается прокладывание труб от кондиционеров снаружи здания и проделывать их внутри стен. Краны не могут устанавливаться на трубы отопительной системы, собственники квартир не имеют прав на присоединение к своему помещению тамбуров. Отопительные системы не располагаются на балконах, кухни не сооружаются без окон.

Не допускается объединение кухни и комнаты, при условии, что в кухне расположена газовая плита. Вход в туалет не может быть из кухни или помещения жилого типа. Кроме того, установлено, что санузел не делается проходным.

В том случае, когда входная дверь в квартиру открывается наружу – не должна становится препятствием для лиц, живущих по соседству.

Относительно домов, которые возводились по проектам, созданным после 2006 года, затрагивать во время ремонтных работ конструкции ограждающего типа и несущие балки и прочие элементы.

Через суд

В некоторых ситуациях для узаконения перепланировки требуется обратиться в судебные органы. Для этого необходимо составить исковое заявление, к которому приложить документацию:

  • подтверждающую наличие правомочий собственности на недвижимое имущество;
  • технические акты (новый и старый);
  • планировка квартир, которые расположены этажом выше и ниже той, где будут проводиться ремонтные работы;
  • при участии в деле доверенного лица – потребуется оформить доверенность в установленном порядке.

Для получения планировки квартир можно обратиться в БТИ. Относительно доверенности установлено, что заверка ее реализуется в нотариальной конторе. При рассмотрении поданного иска судья оценивает то, не нарушены ли во время перепланировки помещения интересы лиц, проживающих по соседству.

Кроме того, совершенные изменения не должны причинять вреда жизни и здоровью. С этой целью потребуется провести строительно-техническое исследование. По итогам эксперт выдает заключение. Необходимо составить ходатайство в суд, где отразить перечень вопросов, которые нужно задать эксперту.

Когда собственник помещения имеет представление о том, в чем заключаются отличия между рассматриваемыми понятиями — он может решить какая из форм переделки ему необходима. Результатом становится корректировка потребительских свойств, присущих жилому помещению.

Это дает возможность избежать возникновения проблемных моментов. Они выражаются в форме административной ответственности. Кроме того, это могут быть потери в финансовом плане. Выражаются они в форме предписаний и штрафов.

Если ремонт не признан законным, то возврат помещения в исходное состояние реализуется за счет собственника квартиры.

Отличие реконструкции от перепланировки состоит в объеме выполняемых работ. Первое понятие представлено более широким набором действий. В обоих случаях нужно получить разрешение.

В данном видео вы узнаете о том, как можно узаконить перепланировку нежилого помещения:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://uristdnya.com/pravo/zhilishnoe/pereplanirovka/otlichie-rekonstruktsii-ot-pereplanirovki.html

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

Отличие перепланировки от реконструкции

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

Перепланировка и реконструкция — отличия, основания, многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт

Отличие перепланировки от реконструкции

У многих возникает желание повысить функциональность помещений, и сделать жилище более удобным или что-то пристроить к уже имеющейся недвижимости.

Подобные действия подразумевают проведение капитального ремонта.

Поэтому нелишним будет знать, чем отличается реконструкция от перепланировки и что это такое.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкцииВ результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производитсяПодобные изменения возможны
Может коснуться фундамента зданияРаботы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнатыВсе изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы)Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разнымиРаботы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение МоскомархитектурыМеняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Перепланировка или реконструкция — в 2020 году, сравнение с капитальным ремонтом, жилого и нежилого помещения, отличия, что является

Отличие перепланировки от реконструкции

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

При реконструкции владелец вправе проводить работы по восстановлению и ремонту несущей конструкции. Однако, здесь существует ограничение — заменить полностью несущую конструкцию невозможно.

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

  • закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
  • внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
  • статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
  • получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
  • составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения.

Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними.

Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

  • высота;
  • этажность;
  • площадь;
  • объем.

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

Если говорить о реконструкции моста и дороги (линейные объекты), то, в отличие от капитального ремонта, допускается процесс изменения частей и участков, что подразумевает действие по перемене класса и категории, показателя мощности и грузоподъемности и др.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст.

25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов.

Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

При проведении самовольных работ собственнику необходимо доказать законность своих действий через суд.

Отказ суда может быть обоснован ущемлением или нарушением прав, наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий