Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Содержание
  1. Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
  2. Возможность обмена жилья
  3. Правовое обоснование
  4. Условия обмена
  5. Получение согласия
  6. Процедура
  7. Договор об обмене квартиры
  8. Образцы документов
  9. Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2020 году
  10. Допустим ли размен в принципе
  11. В каких ситуациях разменять не получится
  12. Пошаговая инструкция
  13. Согласие всех проживающих
  14. Поиск вариантов для размена
  15. Какие еще документы понадобятся
  16. Разрешение наймодателя на неприватизированный размен
  17. Порядок заключения договора
  18. Завершение процедуры
  19. Сложности
  20. Без согласия прописанных
  21. Если один против
  22. Размен квартиры с долгами
  23. Размен при разводе
  24. Принудительный размен через суд
  25. Обмен неприватизированной квартиры, жилья
  26. Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
  27. На что можно обменять?
  28. Как обменять неприватизированную квартиру
  29. Порядок, алгоритм действий
  30. Документы
  31. Отказ в обмене
  32. Как обезопасить сделку? Советы юриста
  33. Налоги, расходы
  34. Помощь в обмене неприватизированных квартир
  35. Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами
  36. Условия размена неприватизированных квартир
  37. Можно ли обменять неприватизированную квартиру
  38. Правовой статус неприватизированных квартир
  39. Порядок обмена неприватизированных помещений

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.

Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.

А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.

В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.

Возможность обмена жилья

Жилые объекты, которые находятся на балансе государственного или муниципального жилфонда, предоставляются нанимателям на правах пользования. Самостоятельно принимать какие-либо решения о распоряжении такой недвижимостью жильцы не имеют полномочий. Но все эти ограничения не отменяют возможности обмена неприватизированной квартиры.

Причем обмен может быть как родственный, когда участвуют лишь члены семьи, так и нет. При определенных условиях можно обменяться даже в разных городах.

Процедура обмена может быть запущена только после того, как собственник квартиры даст разрешение на проведение данной операции.

При этом поменять жилье можно лишь на аналогичное по правовому статусу, то есть тоже неприватизированное. Процесс отличается следующими особенностями:

  1. Право собственности на обмениваемые помещения не переходит от одного лица к другому, что исключает необходимость госрегистрации объектов.
  2. Потребуется согласие всех проживающих в квартире совершеннолетних жильцов.
  3. Собственники обеих квартир должны дать письменное одобрение заключаемой сделки. Необходимо учитывать, что отказ необоснованно они не могут, законные причины для отказа изложены в Жилищном кодексе РФ.
  4. Сделка осуществляется безвозмездно, так как жильцы прав на жилплощадь не имеют ни в том, ни в другом случае.

Наниматели имеют возможность самостоятельно подобрать вариант для обмена.

Зачастую для этого производится предварительный сговор между двумя нанимателями, нередко один доплачивает другому за неравноценный обмен, но необходимо понимать, что эти денежные средства не могут гарантировать, что сделка будет одобрена, как и не дают никаких имущественных прав.

Правовое обоснование

Законодательное регулирование процедуры обмена неприватизированных жилых помещений производится Жилищным кодексом РФ:

  1. Статья 72 предусматривает право нанимателей на обмен помещений, в которых они проживают по договору социального найма.
  2. Статья 73 очерчивает круг условий, при которых поменяться не получится.
  3. В статье 74 описывается процедура оформления мены.
  4. Статья 75 регламентирует те основания, которые могут послужить причиной для признания совершившейся мены недействительной.

Кроме Жилищного кодекса, в решении вопроса можно также ориентироваться и на статьи Закона №1541-1 «О приватизации…» от 04.07.1991 года. Согласно положениям, прописанным в нем, становится понятно, что обмен может совершаться лишь между равнозначными по статусу жилыми помещениями.

Рассчитывать на получение приватизированной квартиры взамен неприватизированной не стоит.

Но у проживающих всегда есть возможность подать документы на приватизацию объекта, а после этого они смогут менять собственность на своих условиях и не ориентироваться на разрешение местных властей.

Обмен неприватизированных квартир крайне сложен, так как ограничен выбором вариантов и выставленными условиями, которые следует соблюдать, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, когда право на обмен будет оспорено муниципалитетом.

Условия обмена

Прежде чем приступить к подбору вариантов, следует изучить условия, при которых жилое помещение не сможет стать объектом мены. В перечень запретов входят такие основания:

  1. Муниципалитет имеет основания для расторжения или внесения существенных изменений в договор соцнайма и подал об этом иск в суд.
  2. Собственник подал в судебную инстанцию исковое заявление, которое оспаривает право нанимателя на пользование муниципальной собственностью.
  3. Жилой объект, который участвует в обмене, официально был признан непригодным для проживания в нем.
  4. Здание подлежит сносу.
  5. Дом переоборудуется для других целей или выводится из жилого фонда.
  6. Запланирован капитальный ремонт здания, который подразумевает переустройство или перепланировку помещений.
  7. Если в обмене участвует комната в коммуналке, то важно, чтобы один из переселяемых в нее жильцов не страдал хроническими формами заболевания, которые могут передаться другим. Перечень болезней закреплен Постановлением Правительства РФ №378.

Существует и еще одно значительное условие, которое не позволит переселиться жильцам в иную жилплощадь – пункт договора соцнайма, выставляющий прямой запрет на обмен. Если он был прописан, то следует сначала озаботиться перезаключением договора, и только после этого, если собственник будет согласен подыскивать варианты.

Получение согласия

Статьей 74 ЖК РФ закреплено, что совершить обмен одного неприватизированного объекта недвижимости на другой можно только с согласия собственника жилплощади. Если владельцы обмениваемых квартир разные, то понадобится согласие обоих.

Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%.

Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача.

Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.

Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.

Согласие собственник дает письменно, после рассмотрения договора, заключенного между двумя обменивающимися сторонами.

Процедура

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую состоит из нескольких основных блоков. Каждый из них может разбиваться на подпункты, но в целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Подыскивается подходящий для обмена вариант. Обратите внимание, что меняться можно как в пределах одного населенного пункта, так и на другие города, главное соблюсти основные условия обмена.
  2. Получается согласие от обоих собственником жилплощади.
  3. Собираются письменные доказательства того, что все зарегистрированные в квартирах граждане согласны на замену.
  4. Подготавливается документация, позволяющая оформить процедуру.
  5. Заключается договор об обмене жилплощадью.
  6. Сделка удостоверяется местными органами власти.
  7. Действующие договора соцнайма прекращаются.
  8. Заключаются новые соглашения о вселении в помещении и предоставлении ее в бессрочное пользование.
  9. Производится перерегистрация жильцов по новым адресам.

Обмен неприватизированными жилыми помещениями не требует государственной регистрации сделки в Росреестре, так как собственник не меняется.

Договор об обмене квартиры

Договор об обмене жилыми помещениями заключается письменно непосредственно между нанимателями, но его составление невозможно без участия владельцев квартир. Бланк соглашения должен содержать в себе следующие пункты:

  1. Название бланка.
  2. Дата и место составления.
  3. Сведения о нанимателях, которые являются сторонами участия – ФИО, даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные.
  4. Данные о занимаемой на момент заключения договоренностей жилплощади стороны-1 и стороны-2. Здесь следует указание когда, кем и где было принято решение о вселении граждан в муниципальную жилплощадь, а также номер и дату заключения договора соцнайма.
  5. Адреса квартир, с указанием их этажности, квадратуры, количества комнат и других нюансов.

После описания обмениваемых объектов недвижимости необходимо указать в договоре, что:

  1. В одном и другом помещении зарегистрированы жильцы, поименно.
  2. Стороны удовлетворены состоянием квартир и претензий не имеют.
  3. Дееспособность участников сделки не подлежит сомнению.
  4. Передача ключей и документации состоялась.

Документ составляется в трех экземплярах – каждой стороне по одному бланку. Он подписывается всеми участниками и заверяется собственником. После заключения договора обмена в течение десяти дней стороны должны расторгнуть старые соглашения о соцнайме и заключить новые.

Образцы документов

Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом

Источник: https://pravo.estate/kvartira/obmen-neprivatizirovannoj/

Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2020 году

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность.

Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2020 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.

Допустим ли размен в принципе

Возможность обмена неприватизированной квартиры на аналогичную существует. Сложности могут возникнуть, если:

  • неприватизированная площадь жилья нужна большего или меньшего размера;
  • нужно подобрать жилье совершенно идентичное имеющемуся, т.к. каждый год количество муниципальных квартир уменьшается

Время для того, чтобы совершить размен неприватизированных квадратных метров, может затянуться. Однако закон обмен таких квартир не запрещает с учетом ряда обстоятельств ниже.

В каких ситуациях разменять не получится

Обмен неприватизированной квартиры, относящейся к маневренному фонду, специализированной, служебной – невозможен. В данном случае существует только один выход – сначала приватизировать жилье в соответствии со всеми правилами, а затем обменивать его.

Существуют и другие преграды для  размена:

  • наличие задолженности по коммунальным услугам (сумма должна быть внушительной, так как небольшую возможно погасить в кратчайшие сроки);
  • решение, вынесенное уполномоченным государственным органом, запрещающее размен в связи со сносом (ликвидацией дома);
  • наличие документа, в котором указано, что неприватизированное жилье находится в аварийном состоянии;
  • наличие документа, где указано, что на текущий момент производится капитальный ремонт здания.

Пошаговая инструкция

В первую очередь нужно обратить внимание на правильный порядок действий, чтобы разменять жилье:

  1. Получить согласие проживающих.
  2. Найти подходящий вариант для размена.
  3. Собрать пакет документов.
  4. Получить разрешение собственника на размен неприватизированного жилья.
  5. Заключить договор о размене и переехать в новое жилище.
  6. Заключить новый договор социального найма.

Согласие всех проживающих

При размене неприватизированной квартиры понадобятся согласия всех зарегистрированных в законном порядке граждан старше 14 лет в письменной форме. Каких-либо требований к согласию законодательство не предъявляет. Выразить согласие можно так:

  • подписав отдельный документ, который удостоверит сотрудник администрации при приеме документов;
  • удостоверив согласие у нотариуса.

Внимание! Если среди проживающих есть несовершеннолетний – придется получить согласие опеки на размен.

Поиск вариантов для размена

Чтобы разменять неприватизированную квартиру, нужно подобрать подходящее альтернативное жилье. Такое жилое помещение должно:

  • иметь статус неприватизированного;
  • условия не должны ухудшиться;
  • норма предоставления жилплощади – соответствовать местным законам (обычно не менее 12 метров на человека).

Важно! Наниматель другой неприватизированной квартиры тоже должен получит все необходимые согласия и разрешения на размен.

Какие еще документы понадобятся

При обмене неприватизированной квартиры полный список документов будет выглядеть так:

  • заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
  • согласия всех проживающих + разрешение опеки;
  • справка о составе семьи;
  • договор социального найма или ордер;
  • справка об отсутствии долгов.

Заявление и документы подаются в местную администрацию, которая выдает разрешение на неприватизированный размен в письменной форме в течение 30 дней.

Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

При обмене неприватизированной квартиры обязательно согласие собственника помещения. Порядок его получения полностью зависит от административного регламента конкретного муниципалитета. По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта. На его основании можно заключать договор мены.

Порядок заключения договора

Как разменять неприватизированную квартиру – через договор мены, сторонами которого являются граждане с одной и другой жилой площади. Процедура не требует регистрации в Росреестре, так как неприватизированное помещение не передается в собственность. Удостоверение у нотариуса также не требуется.

Обязательными пунктами являются:

  • дата и место составления документа;
  • название документа;
  • паспортные данные сторон, место их фактического проживания и адрес регистрации, контактные данные;
  • наименование жилой площади и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и другие);
  • наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом;
  • технические сведения (от БТИ);
  • запись об отсутствии препятствующих сделке оснований;
  • запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него;
  • дополнительные пункты по согласованию сторон (не противоречащие действующему законодательству);
  • сведения о количестве экземпляров;
  • сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Образец договора мены можно скачать здесь.

Завершение процедуры

После заключения договора мены нужно перезаключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном жилище. Услуга предоставляется бесплатно.

Сложности

При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.

Без согласия прописанных

Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.

Если один против

Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.

Размен квартиры с долгами

Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.

Размен при разводе

Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.

Принудительный размен через суд

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

  • наименование судебного органа;
  • правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
  • паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
  • краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
  • реквизиты иных сторон;
  • наименования приложений (подтверждающих документов);
  • дата и подпись.

Скачать бланк искового можно по этой ссылке.

Среди приложений могут быть следующие документы:

  • технический паспорт помещения, договор;
  • любая переписка, относящаяся к делу;
  • справка о составе семьи;
  • иные выписки и справки.

Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.

Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:

  1. Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
  2. Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
  3. Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
  4. Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.

Решение вступит в силу по истечении 30 дней.

ВНИМАНИЕ! Обмен неприватизированной квартиру – это долгий процесс. Разменивать жилье рекомендуется, строго соответствуя нормам российского права. На нашем портале есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана, чтобы прояснить этот вопрос лично для вас.

Эти несложные действия и базовые знания российского законодательства по вопросу размена жилья без приватизации помогут не совершить ошибки. Также дадут ориентировку, как правильно подать и оформить все нужные бумаги.

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Вам также может быть полезен материал о порядке приватизации квартиры по договору социального найма.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/mozhno-li-razmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

/ Жилищные споры / Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Просмотров 887

Сложные жизненные ситуации вынуждают людей пользоваться неприватизированной квартирой по договору социального найма. До поры до времени, жильцов все устраивает. Но впоследствии они могут найти потенциального покупателя и затеять обмен неприватизированного жилья.

Причины, по которым жильцы прибегают к обмену неприватизированной квартиры могут быть следующими:

  • расторжение брака;
  • переезд в другой район, город;
  • бытовые конфликты с остальными жильцами квартиры;
  • сокращение на работе;
  • обучение в ВУЗе.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов. Некоторые виды жилья вообще не подлежат приватизации, и тем более обмену. Возможно ли разменять социальное жилье на аналогичное или приватизированное? Как проходит процедура, какие нужны документы? Разберемся во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.

Параллельно, вы можете ознакомиться с порядком приватизации государственного и муниципального имущества.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

  1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
  2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
  3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
  4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
  5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

  • Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.

Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную.

Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто.

Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта.

Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.

Кроме того, обмен с государством подойдет в тех случаях, когда квартиросъемщики проживают в аварийном или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны заключают новый договор социального найма на тех же условиях, что и предыдущий.

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

  1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
  2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
  3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
  4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
  5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
  6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье.

Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ.

Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

Как обменять неприватизированную квартиру

Ситуация с обменом муниципальной жилплощади довольно сложная. Сейчас на рынке жилья всего 15-20% неприватизированных квартир. Если выбирать вариант с обменом, придется искать по базе оставшихся объектов недвижимости. Разумеется, помимо поиска жилья нужно договориться с нанимателем второй квартиры. Поэтому процедура несколько сложнее обычной приватизации.

Порядок, алгоритм действий

Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.

Алгоритм действий по обмену квартиры в 2020 году:

  1. Найти устраивающий вариант с жильем.
  2. Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
  3. Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
  4. Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
  5. Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
  6. Подготовить документы.
  7. Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
  8. Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
  9. Разорвать текущий договор социального найма.
  10. Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:

Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.

Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».

Документы

Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:

  • несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
  • выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
  • справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
  • копия договора соц найма жилого помещения;
  • копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
  • официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
  • выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
  • доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.

Жители Москвы могут предоставить единый жилищный документ (ЕЖД) – универсальную бумагу, которая содержит сведения об объекте недвижимости. ЕЖД избавляет от необходимости готовить дополнительные справки.

Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

  1. Если обмен носит фиктивный характер.
  2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
  3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
  4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

Как обезопасить сделку? Советы юриста

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

  1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
  2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
  3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.

Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

  • выписки из ЕГРН – 300 рублей;
  • доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
  • техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налоги уплачиваются со всех сделок, если последние предполагают получение дохода. Но есть и исключения – так, если недвижимое имущество было приобретено в собственность после 01.01.2016, а с момента владения имуществом прошло 3 года или больше – 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

Источник: http://law-divorce.ru/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/

Помощь в обмене неприватизированных квартир

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Владелец неприватизированной квартиры может обменять ее на другое жилье, предоставленное на условиях социального найма. Для этого требуется согласие всех нанимателей, а также Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Все это делает процесс заключения сделки весьма сложным и длительным. Специалисты ОБМЕН.РУ будут рады ответить на все ваши вопросы по обмену неприватизированных квартир в Москве.

Мы также предлагаем ознакомиться с существующими вариантами недвижимости.

Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

  • заявление об обмене жилого помещения по установленной форме;
  • для ведомственной жилой площади – разрешение на обмен;
  • договор найма;
  • выписка из ФЛС;
  • выписка из домовой книги в составе членов семьи;
  • поэтажный план квартиры;
  • справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • согласие органа опеки и попечительства (если проживают несовершеннолетние).

Отметим, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

  • Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
  • Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.
  • Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
  • Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
  • Если помещение является служебным или находится в общежитии.
  • Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РФ).

16 июня 2010 года Московский городской суд окончательно запретил производить обмен неприватизированных квартир на помещения, находящиеся в собственности. Хотя, изначально этот запрет фигурировал в Жилищном кодексе от 01 марта 2005 года.

Условия размена неприватизированных квартир

Жилищным кодексом (от 01.03.2005 г.) был отменен раздел лицевых счетов в жилых помещениях, этого нельзя добиться даже в судебном порядке. Кроме того, с 2010 года Московским городским судом окончательно запрещен обмен неприватизированного жилья на объекты недвижимости, находящиеся в собственности.

Перед заключением сделки важно учитывать следующее: если нанимателю жилого помещения по договору социального найма не удается достигнуть соглашения с проживающими вместе с ним членами семьи в вопросах обмена занимаемой жилплощади, то каждый из них имеет право требовать принудительного выполнения процедуры в судебном порядке. В такой ситуации учитываются интересы лиц, проживающих в обмениваемой квартире (согласно ст.74 Жилищного кодекса). Возможность обмена доли жилплощади, которая приходится на члена семьи нанимателя, исключается законодательством.

При обращении в судебные инстанции необходимо предоставить не менее 2 альтернативных вариантов, на один из которых планируется произвести обмен. Необходимо также согласие собственников подобранного жилого помещения.

Суд рассматривает техническое состояние таких квартир, оценивает интересы всех лиц, права которых затрагивает спор.

Существует множество других обстоятельств, которые должны существовать одновременно, чтобы сделать реальным возможность принятия судом решения об обмене квартир, что практически, как было сказано выше, маловероятно.

В связи с вышеизложенным, настоятельно рекомендуем вам находить компромисс среди всех пользователей Жилого помещения и воспользоваться своим законным правом приватизации.

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ. Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны.

Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения. Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.

Еще одно из главных преимуществ – собственники приватизированного жилья имеют право выбирать обслуживающую дом организацию.

Вы можете обратиться в Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ ежедневно с 9:00 до 21:00. Мы также работаем в выходные и праздничные дни. Чтобы связаться со специалистом, позвоните по телефону +7 (495) 223-70-00 или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: https://www.obmen.ru/information/obmen_neprivatizirovannih_kvartir

Можно ли обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обменять неприватизированную квартиру позволяют нормы Жилищного кодекса РФ, однако при заключении договора обмена не допускается изменение формы собственности. В этом случае граждане не смогут получить жилье в свою собственность, поскольку существующее право пользования на условиях соцнайма возникнет в отношении другого объекта недвижимости.

В представленном материале можно узнать особенности правового статуса неприватизированных квартир и условия их обмена между гражданами.

Правовой статус неприватизированных квартир

До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

  • при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
  • обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
  • при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
  • договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

  1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
  2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
  3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
  4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
  5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
  6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

  • наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
  • аварийное состояние здания;
  • утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
  • иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней.

Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора.

В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

  • обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
  • в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
  • после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

Источник: https://law03.ru/finance/article/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий