Как продать долю в ипотечной квартире

Содержание
  1. Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке
  2. Можно ли продать долю квартиры в ипотеке
  3. Как продать долю в ипотечной квартире
  4. Оплата ипотеки кредитными средствами
  5. Риски
  6. Предварительная оплата
  7. Привлечение банка-кредитора
  8. Переоформление ипотечного кредита
  9. Налог с продажи
  10. Пошаговая инструкция
  11. Получение согласия банка
  12. Сбор документов
  13. Подготовка предварительного договора
  14. Оформление договора
  15. Нотариальное удостоверение
  16. Государственная регистрация
  17. Расходы на продажу долей в ипотечной квартире
  18. Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала
  19. Как продать квартиру (долю в квартире), купленную в ипотеку?
  20. Можно ли продать квартиру в ипотеке?
  21. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?
  22. Как продать долю квартиры в ипотеке?
  23. Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли
  24. Подробнее о продаже
  25. Как банк относятся к таким сделкам?
  26. Права владельца на квартиру в ипотеке
  27. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  28. Способы продажи квартиры в ипотеке
  29. С участием банка
  30. Без участия банка
  31. Продажа долговых обязательств
  32. Процедура продажи квартиры в ипотеке
  33. Что потребуется?
  34. Какие потребуются документы?
  35. Пошаговые действия
  36. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  37. Особенности продажи квартиры при разводе
  38. Риски продажи квартиры в ипотеке
  39. Для покупателя
  40. Для продавца
  41. Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?
  42. Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?
  43. Варианты продажи доли квартиры в ипотеке
  44. Досрочный расчет с банком
  45. Разделение оплаты
  46. Переуступка прав и обязанностей по кредиту
  47. Можно ли продать долю детей?
  48. Какие сложности могут возникнуть?

Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке

Как продать долю в ипотечной квартире

384 просмотров

С каждым годом на территории РФ все больше семей оформляют квартиру в ипотеку. Срок действия кредитного договора составляет от 10 до 30 лет. За это время могут произойти различные изменения в семье. Поэтому зачастую возникает вопрос, как продать долю в ипотечной квартире. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос: Мы с мужем разводимся. Отношения испортились, конфликтуем. В период брака была приобретена квартира в ипотеку. Покупка была в общую совместную собственность. Хотим выделить по ½ доле каждому. Можно ли ее продать, а долг по ипотечному кредиту разделить.

Необходимо отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку, до выплаты долга принадлежит банку. Хотя в ЕРГН числится запись о заемщиках в качестве собственников, они не имеют права распоряжаться имуществом.

Обременение налагает запрет на продажу, дарение и повторный залог недвижимости. Даже если квартира была приобретена в браке и супруги получили право общей совместной собственности, они не имеют прав на конкретные доли в праве собственности.

Поэтому продать долю в ипотечной квартире третьему лицу отдельно нельзя. Однако существуют альтернативные варианты.

Как продать долю в ипотечной квартире

Продать доли в ипотечной квартире можно только, если на сделку согласны собственники всех долей. На рынке недвижимости продажа долей в квартирах и так относится к рискованным сделкам. На них решаются только лица, которые нуждаются в прописке, или граждане, не имеющие достаточной суммы денежных средств, но нуждающиеся в жилье. Поэтому найти покупателя на долю достаточно непросто.

Продавец заведомо значительно теряет в стоимости объекта. Сделка с ипотечной квартирой также относится к рискованным. Поэтому покупатели стараются их избегать.

Исключение составляет ситуация, если в качестве покупателя выступает сособственник. Например, жилье было приобретено в ипотеку в период брака. После развода один владельцев выкупает долю и переоформляет кредит на себя.

Существуют следующие варианты продажи доли в ипотечной квартире:

  1. Взять кредит и оплатить ипотеку.
  2. Взять оплату за квартиру заранее.
  3. Оформить продажу через банк-кредитор.
  4. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Оплата ипотеки кредитными средствами

Популярным вариантам является оформление потребительского кредита для погашения ипотечного займа. Гражданин гасит ипотеку, забирает закладную, снимает обременение. С этого момента он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Доля в праве собственности на недвижимость может быть продана в общем порядке. Вырученными деньгами можно будет погасить потребительский кредит.

Риски

№ п/пОсновные риски для продавца
1Банк может отказать в выдаче займа лицу, имеющему ипотечный кредит
2Потребительский кредит выдается на короткий срок (до 5 лет). Поэтому сумма ежемесячного платежа будет значительно выше выплаты по ипотечному кредиту. Поиск покупателя может занять длительное время, а финансовая нагрузка на заемщика возрастет.
3Процедура занимает длительное время (оформление кредита, досрочное погашение, получение закладной, снятие обременения). Покупатели могут отказаться от сделки.
4В ряде банков существует мораторий на досрочное гашение. Перед оформлением кредита необходимо уточнить наличие/отсутствие данного условия.

Предварительная оплата

Гражданин может договориться с покупателем о предоставлении части денежных средств в качестве аванса. Средства направляются на оплату ипотечного кредита.

После снятия обременения, сделка совершается в обычном порядке. Покупатель передает остаток денежных средств наличными или переводом.

Привлечение банка-кредитора

Покупатель, продавец и банк заключают соглашение. Покупатель вносит деньги за квартиру в кредитную организацию на 2 счета (на погашение ипотеки и на свободный счет). Стороны устанавливают срок для проведения сделки.

Продавец получает закладную и снимает обременение. После чего сделка оформляется в обычном порядке. После государственной регистрации сделки банк передает продавцу денежные средства со свободного счета. Средства делятся между долевыми собственниками.

Плюсом способа является дополнительные гарантии для покупателя. В случае отказа продавца от сделки, покупатель получит деньги от банка в полном объеме.

Переоформление ипотечного кредита

С согласия кредитной организации можно переоформить кредит на покупателя. В такой ситуации стороны совместно обращаются в банк с заявлением.

Параллельно покупатель дает заявку на одобрение ипотечного кредита. В случае положительного решения кредитная организация дает согласие на переоформление.

Налог с продажи

Наличие ипотечного кредита не влияет на необходимость выплаты налогов при продаже квартиры. Поэтому продавец обязан оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Исключение составляет налоговый вычет в размере 1 000 000 р. Если сособственники оформляют общий договор, то вычет делится на всех совладельцев. При оформлении отдельного договора на каждую долю, вычет предоставляется каждому продавцу.

Освобождаются от выплаты налога граждане, которые оформили квартиру в ипотеку более 5 лет назад. Срок начинает исчисляться с момента оформления договора купли-продажи.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим вариант продажи доли в ипотечной квартире всеми собственниками с переоформлением кредитного договора на покупателя.

Для этого сторонам необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. Получение согласия банка.
  2. Сбор документов.
  3. Подготовка предварительного договора.
  4. Оформление основного договора.
  5. Нотариальное удостоверение.
  6. Государственная регистрация.

Предварительно необходимо найти покупателя. Далеко не каждый гражданин согласится на подобную сделку. Поэтому стоимость квартиры нужно снизить на 10-20%.

Получение согласия банка

Так как квартира находится в залоге у банка, заемщику необходимо согласовать свои действия с кредитной организацией. Информация направляется в письменной форме, заказным письмом с уведомлением.

Дополнительно необходимо лично посетить организацию и получить консультацию кредитного менеджера. Специалист расскажет о подобной практике в конкретной кредитной организации.

Параллельно покупатель должен обратиться в организацию с заявкой на одобрение кредита.

Важно! Банк даст согласие на переоформление только в случае одобрения кандидатуры покупателя.

Сбор документов

Обязанность по подготовке документов на оформление сделки возлагается на стороны.

Продавец должен подготовить:

  • гражданский паспорт каждого собственника;
  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие супруга (при наличии);
  • документ о семейном положении;
  • технический паспорт;
  • предварительный договор;
  • основной контракт купли-продажи;
  • реквизиты банковского счета;
  • акт приема-передачи;
  • оценочный отчет.

Покупатель должен подготовить следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • согласие супруга;
  • реквизиты банковского счета;
  • кредитный договор.

Подготовка предварительного договора

Предварительный договор должен включать информацию о сроке заключения основного контракта, сведения о переоформлении кредитного договора на покупателя и данные о согласии банка.

Образец предварительного контракта

Скачать образец предварительного контракта

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме. Он должен включать сведения о сторонах и правила оплаты за счет переоформления кредитного договора. Часть средств, которая превышает сумму кредита, переводится на личный счет продавца.

Образец основного контракта купли-продажи

Скачать образец основного договора купли-продажи

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступило в силу изменение в законодательстве. Теперь не требуется нотариальное удостоверение сделки, если квартира продается одновременно всеми собственниками.

Исключение составляет ситуация, если часть ипотечного кредита была оплачена за счет материнского капитала. В этом случае обязательно обращение в нотариальную контору.

Государственная регистрация

Обязательным условием является государственная регистрация сделки. Для этого необходимо предъявить документы на куплю-продажу в Росреестр. Специалисты изучат информацию и внесут изменения в ЕГРН.

Документы подаются через МФЦ. Стоимость услуги составляет 2 000 р. с каждого нового собственника.

В 2020 году обязанность по предоставлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Специалист направляет документы в рамках межведомственного взаимодействия, если стороны решили нотариально удостоверить контракт. Нотариус не берет дополнительную плату за направление документов на государственную регистрацию.

Расходы на продажу долей в ипотечной квартире

Основные расходы на продажу доли в ипотечном жилье составляют:

  1. Штраф за переоформление кредитного договора – от 0,1% в зависимости от правил банка.
  2. Оформление предварительного договора – от 10 000 р.
  3. Оформление основного договора – от 10 000 р.
  4. Нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объекта.
  5. Государственная регистрация – 2 000 р.
  6. Налог – 13% от суммы сделки.

Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала

Закон предусматривает возможность оплатить основной долг по ипотеке за счет средств материнского капитала. Причем для этого не требуется ждать 3 года с момента рождения ребенка.

Закон обязывает родителей выделить детям доли в приобретенной жилплощади. При направлении средств на погашение ипотеки родители дают обязательство о выделении долей.

Однако выделение может быть оформлено только после окончательного погашения кредита. Закон запрещает обременять права несовершеннолетних детей ипотекой.

В случае продажи доли в квартире, купленной с участием материнского капитала, необходимо получить согласие на сделку от отдела опеки. Для получения разрешения потребуется предоставить детям доли в покупаемом жилье или на альтернативной жилплощади.

Переоформить кредит, частично оплаченный за счет маткапитала не получится. Банк не одобрит такую сделку.

Единственным путем является погашение кредита, выделение долей детям, получение разрешение отдела опеки, предоставление альтернативного жилья и последующая продажа.

Непогашенный ипотечный кредит значительно усложняет возможность продажи квартиры. Каждая конкретная ситуация имеет свои нюансы. Поэтому перед принятием активных действий целесообразно получить юридическую консультацию. Получить информацию можно прямо на нашем сайте. Сформулируете вопрос и направьте дежурному юристу. Специалисты нашего сайта окажут правовую поддержку в режиме онлайн.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-prodat-dolyu-v-ipotechnoj-kvartire/

Как продать квартиру (долю в квартире), купленную в ипотеку?

Как продать долю в ипотечной квартире

Вопрос продажи квартиры, купленной при помощи ипотечного займа, может посетить каждого покупателя. Действительно, срок ипотеки обычно велик, за это время по любой причине может появиться необходимость продать ипотечную квартиру. Рассмотрим ключевые аспекты вопроса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Короткий ответ на вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку,  – да, можно. Но не все так просто.

С одной стороны, после заключения сделки купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя, о чем есть соответствующая запись в ЕГРП.

Но с другой стороны, расчет с продавцом был произведен заемными средствами, а в обеспечение возврата кредита приобретенная квартира передана в залог банку. Фактически именно договор передачи квартиры в залог и есть ипотека, а не договор займа.

Поэтому, пока не будет погашена ссуда, новый владелец не волен продавать квартиру только лишь по своему на то желанию.

Сначала необходимо обратиться в банк, чтобы выяснить, согласен ли банк на сделку и истек ли период, когда по условиям договора нельзя погасить ссуду досрочно. Если срок истек, тогда продажа может быть проведена и банк предложит своему клиенту один или несколько вариантов осуществления сделки на выбор:

  1. Доверительный. Наименее рискованный для банка и остальных участников вариант. Сначала покупатель переводит на счет в банке-ссудодателе остаток по договору ипотечного займа. Эти средства уходят в счет досрочного погашения ипотеки. После этого заключается договор купли-продажи. После регистрации договора в ЕГРП, продавец сможет забрать остаток денег со счета в банковской ячейке, куда их поместил покупатель. Рискует при такой сделке только покупатель, ведь он гасит ипотеку продавца еще до заключения договора купли-продажи, но при привлечении юриста, риск может быть сведен к минимуму посредством подписания дополнительного договора о взаимных обязательствах.
  2. Тройная защита. Этот вариант еще более безопасен, но имеет недостаток – он еще более затратен по времени, нежели первый. В целях снизить риски для всех сторон деньги за квартиру делятся на 2 части и размещаются в 2 разные банковские ячейки. В одну помещается остаток долга по ипотеке, а во вторую оставшаяся часть от стоимости продажи квартиры. Можно открыть еще и третью ячейку, куда поместить письмо банка о снятии залога с квартиры. Договор купли-продажи с согласия банка подписывается до снятия залога с квартиры, а доступ к ячейкам в банке участники получают после регистрации договора в ЕГРП. Как только деньги поступают на счет банка-ссудодателя, залог с квартиры снимается. Последним к ячейке банка получает доступ продавец, чтобы забрать остаток от суммы продажи квартиры. Срок проведения сделки по такой схеме обычно составляет 3 недели.
  3. Перезайм. Самая простая схема при которой покупатель перерегистрирует ипотеку продавца на свое имя и продолжает по ней платить на тех же самых условиях.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Ипотека в Сбербанке – самая распространенная, так как по некоторым оценкам, каждый второй такой кредит оформляется именно в этом банке. Поэтому вопрос можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, волнует прежде всего заемщиков именно этого банка. Да, продать можно, на озвученных выше условиях одним из трех предложенных способов.

Сбербанк, как и любая другая кредитная организация, перед тем, как дать одобрение на сделку, тщательно проверит все ее обстоятельства. Запрет может быть выдан только в том случае, если банк не доверяет чистоте проводимой сделки, либо заемщик имеет просроченную задолженность. Тогда потребуется сначала урегулировать все спорные моменты, а только потом вернуться к вопросу продажи.

Как продать долю квартиры в ипотеке?

Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.

Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру  и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли.

Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора.

Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности.

Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.

Источник: https://kreditipo.ru/kak-prodat-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-ipoteke/

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать долю в ипотечной квартире

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долю в ипотечной квартире

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий