Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Содержание
  1. Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире (образец) 2020
  2. Соблюдение преимущественного права покупки
  3. Заключение предварительного и основного договора
  4. договора
  5. Нужно ли нотариальное заверение
  6. Дальнейшие действия
  7. Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году: порядок проведения, образец договора
  8. Купля-продажа как сделка
  9. Отличие сделки продажи комнаты в коммунальной квартире
  10. Совершение сделки поэтапно
  11. Уведомление соседей о продаже
  12. Форма уведомления
  13. уведомления и образец
  14. Передача или отправка уведомления
  15. Срок рассмотрения уведомления
  16. Перечень документов для продавца и покупателя
  17. Форма договора. Когда необходим нотариус? Образец договора
  18. Регистрация перехода права собственности
  19. Судебная практика
  20. Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире, согласие на продажу комнаты, уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, оформление купли продажи | Жилищный консультант
  21. Уведомление о продаже
  22. Порядок продажи комнаты
  23. Необходимые документы
  24. Пример по продаже комнаты в коммуналке
  25. Заключение
  26. Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире
  27. Образцы заявлений и бланков
  28. Вам будут полезны следующие статьи

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире (образец) 2020

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Просмотров 209

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире проходит на основании соответствующего договора. В зависимости от обстоятельств стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи или ограничиться только подписанием основного соглашения. Грамотный подход к составлению документов позволит минимизировать риск возможных неприятностей в виде оспаривания сделки.

Соблюдение преимущественного права покупки

Заключение договора на продажу комнаты в коммунальной квартире возможно только при условии предварительного соблюдения продавцом права преимущественной покупки. Оно касается соседей, которые также являются собственниками указанной недвижимости (в результате приватизации или по другим основаниям).

Сособственники коммуналки вправе купить помещение еще до того, как оно будет выставлено в свободную продажу третьим лицам (ст. 42 ЖК РФ).  Предложение о выкупе жилья должно быть направлено не выборочно, а всем соседям, которые владеют своей частью квартиры на праве собственности. Граждан, проживающих по договору аренды или социального найма, данная процедура не касается.

Если не все комнаты приватизированы, то извещения направляются в муниципальное образование (администрацию).

При этом предлагаемые условия должны соответствовать тем, которые продавец определит для посторонних лиц (цена, возможность рассрочки, сроков передачи объекта и пр.) На принятие решения отводится 1 месяц.

Только в случае отказа соседей от права выкупа помещения собственник получает возможность заключить договор купли-продажи (ДКП) со сторонним покупателем. Чтобы обеспечить законность сделки, нужно предварительно собрать и заверить у нотариуса письменные отказы всех соседей или другие документальные подтверждения их надлежащего уведомления.

Если договор планируется заключить с одним из соседей, уведомлять остальных совладельцев коммуналки нет необходимости. Преимущественное право покупки в таком случае считается реализованным.

Заключение предварительного и основного договора

Для сделки купли-продажи может быть использовано два варианта договоров:

  • Предварительный ДКП – документ, который выражает договоренность сторон об условиях и сроках заключения основного ДКП. Он всегда носит временный характер, не влечет за собой передачу никаких имущественных прав, но порождает обязательства продавца и покупателя впоследствии подписать основной ДКП. В документе важно отразить достигнутые между продавцом и покупателем устные договоренности на случай, если одна из сторон их «случайно забудет».
  • Основной ДКП – ключевой документ, который подписывается уже после того как стороны утвердили окончательные условия и устранили возможные препятствия для совершения сделки. Его основной смысл не договоренность, как в предварительном ДКП, а непосредственная передача недвижимости от продавца к покупателю по установленной. На основании документа впоследствии будет зарегистрирован переход права собственности.

Заключение предварительного договора – добровольная процедура. Отсутствие этого документа не влияет на правоспособность сделки. Но в случае отчуждения комнаты в коммунальной квартире его подписание имеет смысл, если стороны не могут по определенным причинам провести сделку безотлагательно. Это касается случаев, когда необходимо:

  • Получить дополнительное время для предпродажной подготовки (например, для выписки прописанных лиц, погашения задолженности по оплате услуг ЖКХ).
  • Зафиксировать внесение предоплаты за комнату (в виде аванса или задатка), чтобы она не «ушла» другому покупателю. Нередко продавец требует оплатить некую сумму (обычно от 10 до 50 тысяч рублей), чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя.
  • Продать объект где собственником является несовершеннолетний. Для продажи нужно разрешение от органов опеки и попечительства. Они будут принимать решение только после изучения предварительного ДКП и уверенности в защите интересов несовершеннолетнего. Последний не должен в итоге остаться без собственного жилья и должен получить деньги, вырученные продажи недвижимости, на личный счет (если за них сразу не будет куплена другая недвижимость).
  • Получить покупателю недостающую сумму для покупки объекта.

договора

Единого бланка для основного или предварительного ДКП комнаты в коммунальной квартире нет. Каждый из них составляется с учетом особенностей конкретной сделки, чтобы максимально четко и подробно зафиксировать все условия, не допуская их неоднозначного толкования.

При наличии предварительного ДКП на основании внесенных в него пунктов будет составлено основное соглашение. В последнем ни при каких обстоятельствах не могут быть изменены стороны сделки и параметры объекта недвижимости. По остальным пунктам возможно дополнение или изменение условий путем составления письменных дополнений.

предварительного и основного договора практически одинаково. Отличия могут касаться отражения отдельных условий и более подробного описания некоторых пунктов в последнем случае. В документе должны быть указаны следующие сведения:

  • Шапка. Указывается название, дата и место заключения.
  • Личные данные участников сделки, их законных представителей. Обозначается, кто является продавцом, кто – покупателем. Для каждой стороны указывается ФИО, дата рождения, адрес прописки и проживания, реквизиты паспорта, при необходимости данные доверенности.
  • Описание продаваемой комнаты. Адрес дома, этажность, площадь и любые другие характеристики по согласованию сторон. Также рекомендуется описать остальные помещения коммунальной квартиры.
  • Цена договора. Прописывается в рублях цифрами и прописью. Это должна быть реальная сумма, которая будет передана продавцу от покупателя. В случае каких-либо разногласий или оспаривания сделки в будущем, вернуть можно будет только указанную в ДКП сумму.

Цена в ДКП должна быть не ниже той, которая указывалась в уведомлениях о преимущественном праве покупки для соседей. В случае ее уменьшения процедуру оповещения придется повторить заново, иначе соседи получат законное основание оспорить сделку.

  • Условия сделки. Прописываются любые условия, о которых существует ранее договорились участники: порядок денежных расчетов, сроки выписки прописанных лиц и фактической передачи объекта и пр.
  • Права и обязанности сторон. Указываются действия, которые должен (или, наоборот, не должен) совершить продавец и покупатель.
  • Условия расторжения договора и ответственность сторон. Перечисляются возможные события, при наступлении которых одна из сторон может быть освобождена от выполнения своих обязательств, а также возможные «штрафные санкции» для второй стороны.
  • Подписи продавца и покупателя. Документ подписывается в присутствии обеих сторон, чтобы в последующем не было оснований сомневаться в том, кто ставил подпись.

Число экземпляров документа соответствует числу участников сделки, плюс один дополнительный экземпляр для Росреестра.

Нужно ли нотариальное заверение

Необходимость заверения договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире будет зависеть от того, как оформлено право собственности на сам объект недвижимости (по данным госреестра):

При указании в ДКП формулировки о передаче покупателю «доли в праве» заверение у нотариуса обязательно, иначе такой документ не пройдет дальнейшую процедуру регистрации в Росреестре.

Кроме того, участники сделки вправе заверить документ в любой ситуации, чтобы гарантировать юридическую чистоту процедуры купли-продажи.

Дальнейшие действия

ДКП вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем, но для завершения процедуры купли-продажи участникам необходимо зарегистрировать по документу переход права собственности в отделении Росреестра или МФЦ. Для процедуры регистрации нужно будет предоставить:

  • заявление на государственную регистрацию;
  • оригинальные экземпляры ДКП;
  • паспорта участников сделки (при их отсутствии – свидетельство о рождении);
  • выписку из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приватизации, предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании и т. п.);
  • подтверждения о соблюдении преимущественного права покупки для совладельцев коммунальной квартиры (доказательства их уведомления или нотариальные отказы от покупки);
  • акт приема-передачи (если такой предусмотрен ДКП и уже произошла фактическая передача комнаты);
  • техническую документацию на недвижимость;
  • справку об отсутствии прописанных лиц;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (предоставляется по желанию).

В отдельных случаях для регистрации понадобятся дополнительные разрешения: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если последняя является совместной собственностью или разрешение на продажу от органов опеки, если отчуждаемая комната принадлежит несовершеннолетнему лицу.

В разных регионах РФ правила приема и перечень документов могут отличаться, поэтому рекомендуется получить точные сведения, в учреждении, где планируется проходить регистрационную процедуру.

По истечении срока регистрации сторонам нужно явиться по месту подачи документов: покупателю – получить выписку из ЕГРН о праве собственности, договор с отметками регистратора и другие документы, продавцу – прежде всего свой экземпляр договора.

При оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире следует учесть ряд юридических нюансов, которые непосредственно влияют на действительность сделки.

У вас есть вопросы по поводу формулировок отдельных пунктов договора? Не знаете, стоит ли обращаться к нотариусу за заверением документа? Юристы нашего сайта представят бесплатную консультацию и подскажут, на какие важные моменты обратить внимание в вашем случае.

Опытные специалисты также готовы обеспечить сопровождение сделки купли-продажи на всех этапах, чтобы гарантировать соблюдение всех требований законодательства.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году: порядок проведения, образец договора

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Покупка жилья – дорогостоящая процедура. Несмотря на уменьшение количества коммунальных квартир, спрос на них остается из-за низкой цены на отдельные комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сложной сделкой, связанной с выполнением обязательных требований гражданского и жилищного законодательства. Перед продажей такого жилья следует знать процедуру оформления сделки.

Купля-продажа как сделка

Деятельность физических лиц либо организаций, проводимая для возникновения либо прекращения правовых отношений, именуется сделкой.

Процедура оформления сделки, когда одной из ее сторон производится отчуждение жилья, а другой приобретается указанная недвижимость, регулируется частью 2 ГК РФ (параграф 7).

Приобретение жилой комнаты – разновидность сделки с недвижимым имуществом. Информация об отчуждении жилья оформляется только в письменной форме, данные о его совершении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переход права владения жилья на покупателя регистрируется в Росреестре.

Сделка признается заключенной при подписании соглашения о продаже недвижимости. К особенностям такой сделки относятся оформление перехода права владения и составление передаточного акта жилья новому хозяину.

Отличие сделки продажи комнаты в коммунальной квартире

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).

В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.

Решив продать свою комнату, продавец может столкнуться со сложностями уведомления соседей о предстоящей сделке, что затягивает срок совершения сделки.

Вас также может заинтересовать, как проходит приватизация коммунальной квартиры.

Сложность соблюдения условия об обязательном уведомлении первоочередных претендентов на покупку комнаты обуславливается различными причинами.

К таким причинам относятся:

  • отсутствие ответа (игнорирование);
  • уклонение (отказ) от получения уведомления;
  • отсутствие владельца другой комнаты (неизвестна информация о хозяине, проживание по иному, неизвестному продавцу адресу, отсутствие сведений о его местонахождении либо нахождение в ином субъекте РФ);
  • отсутствие наследников умершего владельца соседней комнаты.

Совершение сделки поэтапно

Совершение сделки происходит в несколько этапов. Следует рассмотреть каждый из них подробно.

Уведомление соседей о продаже

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).

Форма уведомления

Сообщение о намерении продать комнату должно быть составлено только в письменной форме и вручено под расписку либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением (при отказе в получении либо отсутствии хозяина является доказательством соблюдения требований).

Уведомление оформляется:

  • в виде письма;
  • извещением, нотариально удостоверенным;
  • телеграммой.

уведомления и образец

Во второй части статьи 250 ГК РФ содержатся требования к тексту сообщения о намерении продать жилье – указать стоимость и существенные условия продажи.

Читайте: как рассчитать стоимость квартиры?

В уведомлении следует указать:

  • ФИО и адрес собственника, реквизиты паспорта;
  • намерение продать свою комнату;
  • правомочность соседа первоочередного приобретения жилья;
  • существенные условия сделки (стоимость, срок заключения договора, варианты освобождения жилья, способы оплаты);
  • срок (для представления ответа, начала продажи любому лицу);
  • последствия игнорирования либо отказа от покупки.

Бланк уведомления о продаже жилого помещения можно скачать здесь.

В шапке уведомления указывается адресат (ФИО соседа полностью, адрес квартиры). При отправлении уведомления собственнику-организации либо муниципалитету указывается его полное наименование.

Текст уведомления должен содержать:

  • полные ФИО продавца, реквизиты паспорта, адрес регистрации;
  • сведения об отчуждаемой комнате (адрес местонахождения, размер доли);
  • стоимость жилья;
  • разъяснения о праве преимущественной покупки и предложение приобрести долю в коммуналке;
  • указание на 30-дневный срок для выражения согласия либо отказа от приобретения жилья;
  • указание на отчуждение жилья посторонним лицам по истечении 30 календарных дней в случае отсутствия согласия на его приобретение;
  • намерение продажи комнаты по указанной цене, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа.

Извещение подписывается продавцом, ставится подпись и дата составления.

При составлении уведомления стоит учитывать, что предложив соседям приобрести комнату за определенную сумму, продавец в случае их отказа либо молчания не вправе реализовать ее по сниженной цене.

Передача или отправка уведомления

Извещение о намерении продать долю в коммуналке можно вручить соседям лично. В таком случае следует составить два экземпляра уведомления, один вручить соседу, а второй должен содержать отметку о его получении с указанием даты и проставлением подписи соседа с расшифровкой.

При отказе в получении уведомления, отсутствии хозяина либо сведений о нем (его местонахождении), а также, если собственником комнаты является муниципалитет, уведомление стоит направить заказным письмом с уведомлением и подробной описью вложения по адресу местонахождения квартиры.

В случае неявки адресата за получением письма, оно возвращается почтой отправителю и является доказательством исполнения требований законодательства.

Для ускорения процесса получения уведомления его можно отправить телеграммой с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 2.5 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 № 03/2016, факт передачи (направления) уведомления другим собственникам подтверждается засвидетельствованием нотариуса.

Срок рассмотрения уведомления

Продажа иному лицу возможна только в случае отказа соседей от покупки либо при отсутствии ответа по истечении месяца.

Оформление сделки может начаться раньше установленного срока, если от собственников других комнат будет оформлен отказ от приобретения жилого помещения.

30-дневный срок следует считать с момента:

  • получения извещения и подписания жильцами второго экземпляра с указанием даты (при личном вручении);
  • получения заказного письма (с даты, указанной в уведомлении);
  • с даты вручения телеграммы.

При неявке отсутствующего либо игнорирующего соседа по коммуналке за получением письма, обязанность признается исполненной при возврате письма с отметкой почтового органа о невозможности вручения с расшифровкой причин либо по истечении срока хранения.

Перечень документов для продавца и покупателя

При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

  • выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
  • выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
  • выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

  • кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
  • технический план объекта недвижимости;
  • документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
  • паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
  • согласие супруга продавца;
  • документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
  • уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
  • паспорта сторон сделки;
  • договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
  • отказ иных владельцев от приобретения комнаты.

Форма договора. Когда необходим нотариус? Образец договора

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).

Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

  • сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
  • стоимость;
  • информацию о расчетах;
  • обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
  • отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
  • отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
  • отсутствие притязаний третьих лиц;
  • условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
  • срок освобождения комнаты;
  • отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

https://www.youtube.com/watch?v=lYoCi0HcHhY\u0026list=PL1YG4bjDqER1YpDihW6w7UsBn5OpwmtMU

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната.

Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении

Регистрация перехода права собственности

Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.

За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

  • в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
  • в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.

Судебная практика

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj

Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире, согласие на продажу комнаты, уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, оформление купли продажи | Жилищный консультант

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателей\собственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой.

На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии.

После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.

Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая. При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.

https://www.youtube.com/watch?v=2ey3YO8iMr8\u0026list=PL1YG4bjDqER1YpDihW6w7UsBn5OpwmtMU

Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок купли\продажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Особенности купли-продажи части в коммуналке:

  • Комната обязана быть приватизированной.
  • Необходимость учитывать первостепенное право совладельцев коммуналки купить комнату.
  • Важность соблюдения процедуры извещения остальных собственников о продаже.

В остальном, требования к комнате не отличаются от таковых со сделками с квартирами или домами: отсутствие долгов, обременений, залога, невыписанных и несовершеннолетних граждан.

Уведомление о продаже

Сделку по купле-продаже комнаты в коммуналке невозможно провести быстро из-за необходимости соблюсти процедуру извещения остальных владельцев.

Жилищный кодекс диктует условие, что совладельцы коммуналки имеют преимущественное право на ее приобретение во время продажи или отчуждения одной из комнат. На практике это может привести к дополнительным трудностям.

Первое, что необходимо – направить уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в письменном виде, где указать:

  • Анкетные данные соседей – Ф.И.О.
  • Условия сделки.
  • Преимущественное право соседей.
  • Календарную дату составления данного извещения.
  • Стоимость, варианты оплаты.

Если место прописки остальных собственников неизвестно – можно взять выписку из ЕГРП, стоимость которой невелика – около 150 рублей.

Уведомление заверяется личной подписью. Передать его можно лично или отправить по почте на адрес прописки или фактического места жительства собственников комнат.

Соседи должны дать согласие или отказаться от покупки в течение одного месяца.

Идеальный вариант – если все соседи проживают в квартире, и раздать им уведомления не составляет труда. В таком случае, они должны согласиться с приобретением или написать письменный отказ.

Сложности могут возникнуть, если владельцы других комнат фактически не проживают в коммуналке и найти их проблематично. В таком случае уведомления отправляются по месту их регистрации, прописки или последнего известного места пребывания.

Составлять уведомление можно и с помощью нотариуса, что повысит их юридическую силу и, возможно, будет преимуществом в случае возникновения судебных споров с несогласными соседями.

В некоторых случаях потребуется дополнительные уведомления:

  1. Если один или несколько соседей владеют жилплощадью по договору соц. найма – необходимо уведомить полномочный орган о продаже (местную администрацию или жилищный комитет).
  2. Если зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия – уведомить органы опеки.

Следует помнить, что нет необходимости в получении согласия соседей. Они могут выразить желание купить ее, в соответствии со своим первоочередным правом, отказаться от покупки или не дать ответа, что будет приравнено к отказу.

Порядок продажи комнаты

Согласно нормам, общий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире выглядит так:

  1. Формирование условий сделки и стоимости жилплощади.
  2. Составление и отправка уведомлений.
  3. Подготовка всех необходимых документов.
  4. Получение заверенной нотариусом доверенности остальных владельцев комнаты (супруги\а, родственников и т.д.).
  5. Подготовка справки о выписке всех прописанных лиц.
  6. Составление договора купли\продажи и совершение сделки.

В соответствии с последними изменениями редакции Жилищного кодекса, все сделки с недвижимостью должны оформляться в нотариальном порядке.

Необходимые документы

Необходимые документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

  1. Подтверждающие право собственности на жилплощадь документы.
  2. Техническая документация (кадастровый план, экспликация объекта).
  3. Домовая книга.
  4. Подтверждающие отсутствия долговой нагрузки перед бюджетом по налогу об имуществе физ лиц.
  5. Подтверждающие семейное положение документы, при необходимости доверенность от супругов.
  6. Справка, предоставленная органами опеки – если среди жильцов есть несовершеннолетние дети.
  7. Отказ от преимущественного приобретения жильцами (при наличии).
  8. Квитанции об уплате обязательных сборов при продаже недвижимого имущества.
  9. Удостоверения личности – паспорта или их заменяющие документы.
  10. Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть использован стандартный. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи]. При необходимости используется еще и предварительный договор — специально разработанный для такой сделки.

Пример по продаже комнаты в коммуналке

Приведем пример реальной ситуации по продаже части в двухкомнатной коммуналке в 2017 году:

В продаваемой комнате зарегистрированы двое проживающих граждан, состоящих в браке, во второй – одинокая женщина пенсионер, владеющая своей площадью на основе договора социального найма, но решившая начать процедуру приватизации. В то же время супруг решают продать свою жиллощадь.

В данной ситуации извещение отправляется в уполномоченный жилищный орган, после чего начинается процедура поиска клиентов и последующей продажи. Преимущественного права у соседки нет до того момента, как комната не будет приватизирована.

В таком случае, собираются все необходимые документы, и получается согласие от супруги, которое заверяется нотариально. Из доступных способов по поиску клиентов было выбрано обращение в агентство недвижимости.

После того, как клиент был найден и соблюдены все условия, собрана документация и согласованы условия сделки и оставалось только подписать договор купли-продажи и внести данные в Росреестр, оказалось, что соседка пенсионерка успела приватизировать квартиру и получила соответствующие документы.

Несмотря на то, что по состоянию на начало продажи комнаты, вторая из них была в госсобственности и предоставлена на основе соц. найма, законодательство диктует необходимость уведомления всех собственников. То есть, нужно повторить процедуру уведомления теперь уже собственницы жилья – соседки пенсионерки. Из-за этого сделка откладывается еще на месяц.

Заключение

  1. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире требует внимательного подхода и определенной юридической грамотности.
  2. Сделка осуществляется только после уведомления всех соседей, с указанием всей информации по сделке.
  3. Соседи имеют исключительное право на приобретение продаваемой комнаты.
  4. Если несколько соседей изъявили желание о покупке – можно выбрать лучшее и более выгодное предложение.
  5. Продать комнату стороннему лицу можно, только если никто из остальных собственников коммуналки не изъявил желание ее купить.
  6. Сделка должна сопровождаться нотариальным оформлением.
  7. При обращении одного из соседей в суд по признанию сделки о продаже стороннему лицу юридически ничтожной, суд начнет рассматривать иск только после внесение соседом полной суммы стоимости сделки.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире

Вопрос: Соседка по коммуналке планирует продать свою часть и уведомляет меня как собственника другой комнаты об преимущественном праве на приобретение, но выставляет завышенную стоимость, по сравнению со среднерыночной ценой. Как поступить в таком случае?

Ответ: В таком случае необходимо письменно уведомить соседку, о невозможности покупки за столь высокую сумму. Можно предложить провести независимую оценку и выкупить комнату на основании экспертной оценки.

В случае отказа и перепродажи жилплощади постороннему лицу по стоимости, ниже указанной в уведомлении (информацию можно получить в Росреестре), следует обратиться в суд, который признает, что сделка была проведена незаконно и было нарушено право на преимущественную покупку.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий