Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Содержание
  1. Каким способом выкупить долю в квартире у бывшего мужа | Советы
  2. Нюансы при разделе имущества
  3. Когда выкупить долю квартиры у мужа невозможно
  4. Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
  5. Что делать если муж против продажи своей доли в квартире
  6. Договор купли-продажи 1\2 доли в квартире
  7. Как через суд выкупить долю в квартире у бывшего супруга
  8. Договор купли-продажи доли в квартире: понятие и образец
  9. Особенности продажи доли
  10. Типы договоров продажи доли
  11. Между родственниками
  12. Между супругами
  13. С участием детей
  14. Как правильно составить
  15. Структура текста договора
  16. Основные реквизиты
  17. Что нужно учитывать при оформлении
  18. Необходимые документы
  19. Договор купли-продажи доли в квартире
  20. Приемо-передаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры
  21. Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире
  22. Нотариальное заверение
  23. Регистрация
  24. Цены и срок на практике
  25. Как продать долю в квартире
  26. Что вы узнаете
  27. Договор купли продажи доли квартиры между супругами (образец)
  28. Законность сделок между супругами
  29. Условия продажи доли в квартире между супругами
  30. Правила оформления контракта купли-продажи доли между мужем и женой
  31. Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами
  32. Перечень документации к контракту
  33. Нотариальное удостоверение
  34. Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?
  35. Когда такое возможно?
  36. Как это сделать?
  37. Может ли купить в ипотеку?
  38. Основные сложности
  39. Последствия сделки
  40. Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Каким способом выкупить долю в квартире у бывшего мужа | Советы

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Часто в жизни людей возникают обстоятельства, при которых совместно нажитое недвижимое имущество подлежит разделу. Одной из таких причин является развод. Он всегда ведет за собой проблемы и споры, касающиеся раздела имущества.

Причина проста: бывшим супругам невозможно жить под одной крышей. Одним их вариантов для супруги может быть выкуп доли квартиры у бывшего мужа.

При такой ситуации квартира полностью останется жене, а бывший супруг получает деньги на руки и съезжает.

Но так бывает далеко не всегда. Получить согласие мужа на продажу порой очень сложно или даже невозможно. Давайте рассмотрим способы, и учтем возможные риски при покупке у мужа доли в квартире.

Нюансы при разделе имущества

Порядок раздела квартиры между супругами зависит от способа ее приобретения:

  • В приватизированном жилье доли одинаково распределяются, а также могут целиком принадлежать одному из супругов.
  • Приобретенная квартира по договору купли–продажи, всегда считается совместной недвижимостью. Оно делится на равные части между супругами. Обязательно учитывается присутствие детей, квартира разделяется по количеству человек в семье.

В наше время иногда заключаются брачные договоры между супругами. В них указываются размеры принадлежащих долей квартиры. Это намного упрощает возможные разделы имущества. Если такой договор отсутствует, раздел недвижимости может происходить в судебном порядке.

Когда выкупить долю квартиры у мужа невозможно

Существуют определенные причины, по которым выкупить долю у мужа не представляется возможным:

  • Жилье находится под ипотечным кредитованием
  • Квартира приобретена на средства материнского капитала

Недвижимость получена мужем по договору дарения или по договору наследования.

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Приобретенная в браке недвижимость сразу становится совместной собственностью супругов. Особенность такого жилья заключается в не выделении долей.

  Муж с женой — это собственники, не имеющие ограничений, по какой-то определенной площади в квартире. Но это пока супруги не развелись и не поделили квартиру официально.

После развода, долю, принадлежащую бывшему супругу, можно выкупить на общих основаниях.

  • Если жена является совладельцем квартиры, то способ выкупа намного упростится.
  • Очень часто, что помимо мужа, квартирой владеют и другие люди. Если супруг совсем не против сделки, всем остальным высылаются письменные уведомления, так как они имеют преимущественное право выкупа доли. В течение месяца со дня получения уведомления, совладельцы обязаны дать ответ на выражение желания по приобретению определенной доли.

После принятого решения по выкупу части квартиры женой, мужу необходимо оценку своей недвижимости и определиться с ценой. Затем, если между бывшими супругами не возникает разногласий, составляется предварительный договор и подготавливаются необходимые документы.

Что делать если муж против продажи своей доли в квартире

Часто бывшие супруги никак не могут договориться между собой. Даже если женщина будет предлагать очень выгодный вариант, мужчина принципиально будет ей отказывать.

  • Муж не дает своего согласия на будущую сделку — предоставьте доказательства неоспоримой для него выгоды. Можно вызвать оценщика, который рассчитает стоимость вашей доли. Если и такие меры не сработают, жена в праве подать исковое заявление в суд. В нем будет указано о выплате возможной компенсации за его долю в квартире.
  • Еще одним вариантом может быть предложение со стороны жены о продаже всей квартиры целиком. Затем за вырученные деньги бывшие супруги покупают себе другую отдельную недвижимость.

Квартиру можно разменять на две равноценные и просто разъехаться. Предлагаем и такие варианты:

  • Если стоимость доли ничтожно мала, и даже не выделена в виде целой комнаты, ее возможно выкупить в принудительном порядке. Об этом прописано в ст. 252 п 4 ГК РФ, но в суд все равно придется обращаться
  • Если бывший супруг выплачивает алименты на ребенка, жена и ребенок вправе получить долю или другое имущество в счет их оплаты. Особенно вероятен такой способ, когда папа имеет задолженности по алиментам.

При рассмотрении гражданских споров в суде РФ, к сведению всегда принимаются обстоятельства, связанные с правами несовершеннолетних детей. Этот факт однозначно влияет на вынесенное судебное решение.

Договор купли-продажи 1\2 доли в квартире

Основными пунктами такого договора являются:

  • Адрес объекта недвижимости, его характеристики
  • Данные сторон
  • Сумма оценки части квартиры
  • Правоустанавливающие документы
  • Указание количества совладельцев квартиры
  • Кто зарегистрирован в квартире
  • Ответственность обеих сторон сделки

При заключении договора купли-продажи могут потребоваться и другие документы:

  • Технический паспорт на квартиру
  • Квитанция об уплате пошлины
  • Выписка из домовой книги

Затем договор подписывается и нотариально заверяется. Перечисляются или передаются средства мужу, составляется акт приема-передачи и права собственности регистрируются Большинство расходов по сделке несет покупатель – супруга.

Но иногда муж оплачивает все расходы, оставляя жену с ребенком. Налогообложение будет обязательным, в зависимости от давности владения квартирой. Если в собственности недвижимость находится менее 5 лет, пошлина составит 13%.

Как через суд выкупить долю в квартире у бывшего супруга

Все движимое и недвижимое имущество, приобретенное в браке супругами, является совместно нажитым. Это подтверждается на законодательном уровне ст. 256 ГК РФ и СК РФ ст. 34.

После развода и раздела имущества, жена, а особенно, проживающая с несовершеннолетним ребенком, вполне может предложить экс-супругу выкупить у него долю. В случае категорического отказа мужа от такого предложения, можно подать в суд исковое заявление. Законодательством предусмотрены такие действия в ст. 252 ГК РФ. Решение суда может обязать жену выплатить денежную компенсацию мужу.

Успех судебного дела напрямую зависит от обстоятельств. Если супруг не имеет претензий к жене, доля не выделена в виде целой комнаты — можно настоять на принудительных мерах в виде выкупа.

Если у мужа доля в квартире является единственным жильем, а за стоимость, которая ему предлагается, он никогда не сможет купить себе даже угол, суд не одобрит иск. Особенно.

Если муж проживает в квартире, зарегистрирован, оплачивает ремонты и счета.

Компания Чистые Пруды поможет вам разобраться во всех вопросах, связанных с выкупом доли в квартире. Наши компетентные юристы подскажут вам, когда выкупать долю у мужа лучше всего.

Также мы подберем самые выгодные варианты по приобретению квартиры в Москве и Подмосковью для супругов, с учетом их финансового положения.

Многолетний опыт компании подтверждает, что неразрешимых вопросов, связанных с приобретением недвижимости для нас, не существует!

АН Чистые Пруды гарантирует успех сделки и поддержит вас на всех ее этапах. Ждем вас и желаем скорейшего решения квартирных и семейных споров!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,44 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kakim-sposobom-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/

Договор купли-продажи доли в квартире: понятие и образец

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Последнее обновление: 15.02.2020

Договор купли-продажи доли в квартире, земельного участка обладает особенностями, которые учитываются законодателем при проведении сделки. Долевая собственность означает, что каждому человеку в помещении принадлежит отдельная часть. Договор ее купли-продажи нужно составить так, чтобы сделка не ущемляла права владельца, а также сособственников.

В договоре принимает участие продавец и покупатель. Один реализует свое имущество, второй его принимает и оплачивает. Существенными условиями соглашения, без которых оно ничтожно, выступают предмет и цена. Первое условие – это недвижимость: квартира, дом, земельный участок. То есть то, что связано с землей, перемещение этого объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению.

Закон требует, чтобы предмет недвижимости в сделке был тщательно описан. Если продается доля в квартире, необходимо указать:

  • адрес жилья;
  • этажность;
  • кол-во комнат;
  • размер доли;
  • кадастровый номер;
  • тип дома и т.д.

То есть, в договоре отражаются сведения, которые помогают идентифицировать объект недвижимого имущества среди миллионов похожих.

Цена также выступает главным пунктом договора. Оплата доли производится по безналу, а также наличными деньгами. На практике, до сих пор используются банковские ячейки, где хранятся деньги.

По признакам договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

Особенности продажи доли

Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.

сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения.

Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли.

А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.

СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.

На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.

Типы договоров продажи доли

Собственники недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Их право подтверждается соответствующими документами. Реализовать долю в квартире они могут любому гражданину. Это может быть несовершеннолетний, родственник, покупатель, заинтересованный в приобретении части недвижимости.

При продаже необходимо учитывать определенные правила:

  1. Владелец, решив реализовать часть имущества, обязан предупредить об этом его остальных сособственников.
  2. Он им должен предложить купить его долю, назвав при этом свою цену. В этом состоит право сособственников на преимущественную покупку перед остальными желающими приобрести часть объекта. Уведомление обычно пересылается заказным письмом с оповещением о том, что оно было вручено адресату. Актуален этот способ для совладельцев, которые по каким–либо причинам не идут на контакт, а также находятся вне зоны доступа.
  3. Если через месяц от остальных владельцев доли не пришло ответа, гражданин имеет право предложить часть имущества любому покупателю, который захочет его приобрести.

Между родственниками

Ст. 250 ГК РФ устанавливает для родственников приоритет в приобретении части имущества, но если один из них выступает одновременно сособственником квартиры. Никакого уведомления остальным рассылать не нужно. Считается, что обязательное посещение произошло автоматически. Если родственник не имеет никакого отношения к недвижимости, то оповещение нужно.

ВАЖНО: часто на практике продажу недвижимости между родственниками путают с дарением. В рассматриваемом договоре никаких налоговых преференций не предусмотрено! 

Между супругами

Алгоритм продажи доли между мужем и женой зависит от режима собственности квартиры:

  1. Долевая: если недвижимость находится в этом режиме, то продать долю легко. Доля, которая находится в единоличном владении мужа (при условии, что она приобреталась им до брачных отношений), продается жене в обычном порядке. Муж уведомляет других о продаже (если кроме супруги, в квартире распоряжаются своей частью иные собственники). Если никто не откликнется на продажу, доля переходит супруге. Но здесь существует один нюанс. Перешедшая доля к супруге становится частью общего совместного имущества. Получается, что оно снова переходит к супругу, который продал жене часть имущества. Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи, нужно оформить брачный договор.
  2. Общая совместная: перед тем, как передать жене часть имущества по договору купли-продажи, нужно поменять совместную собственность на долевую. Для этого муж и жена отправляются к нотариусу, заключают мировое соглашение. За каждым из супругов закрепляется его доля.

СПРАВКА: когда выделяется доля из режима совместной собственности, то по умолчанию каждому из супругов выделяется по ½ доли.

С участием детей

Закон не запрещает такие сделки, но при условии наличия контроля со стороны органов опеки. Их участие в оформлении договора по распоряжению долями несовершеннолетних необходимо для того, чтобы не ущемить интересы подростков и малолетних.

Поэтому, закон выдвинул требования, обязательные к соблюдению при продаже доли в квартире, которая принадлежит ребенку. Либо при реализации доли родителей+часть, принадлежащая их отпрыску.

  1. Нужно купить новое жилье при продаже старого в долевой собственности. Квартира не должна быть по метражу меньше старого жилья. Необходимо проведение альтернативных сделок. Это означает, что продается старое жилье, одновременно покупается новое.
  2. Доля несовершеннолетнего не может быть урезана.
  3. Если долю нельзя передать ребенку в процессе проведения сделки, родители дают письменное обязательство сделать это в течение 3 месяцев. Максимум – 6. Иначе – расторжение уже заключенной сделки.
  4. Если ребенок обладает жильем и в другом пока не нуждается, папа или мама кладут на открытый на его имя счет в банке деньги, которые были получены от реализации доли.

ВАЖНО! Этот договор обязательно удостоверяется у нотариуса!

Как правильно составить

Соглашение всегда составляется в письменной форме. В договоре присутствуют обязательные реквизиты и существенные условия. Этот вид купли-продажи требует заверения у нотариуса. Там же можно и оформить само соглашение. Участие юриста в процессе гарантирует корректность оформления договора и сложность в его дальнейшем оспаривании.

Структура текста договора

Любое соглашение имеет структуру. Обычно в него включаются пункты:

  • реквизиты;
  • вступительная часть;
  • предмет;
  • полномочия продавца, покупателя;
  • дополнительные пункты;
  • адреса сторон, паспортные данные, контакты.

Права, обязанности сторон правоотношения – это пункты, которые порождаются заключением данного соглашения. Это юридические факты, порождающие у сторон полномочия согласно принятому на себя обязательству.

Основные реквизиты

Реквизиты договора включают:

  • наименование соглашения: договор купли-продажи доли, название указывает на сущность соглашения и на то, о каких правоотношениях идет речь;
  • дата подписания соглашения: она определяет, когда оно начинает действовать, как считать сроки по договору;
  • место оформления договора – следует указание на НП или обозначается город;
  • номер соглашения: этот реквизит не считается обязательным в силу закона, но на практике при его составлении юристы обычно присваивают им определенный номер.

Преамбула включает в себя главные положения:

  • полные наименования сторон: покупатель, продавец;
  • название сторон согласно заключаемому соглашению;
  • точная идентификация личности продавца и покупателя;
  • указание на то, что стороны оформили между собой договор.

Закон требует обязательного включения в текст соглашения его предмета. Это обусловлено тем, что этот пункт указывает на суть обязательств, которые возникли у сторон по договору. Иными словами, продавец обязуется передать товар (долю в квартире), а покупатель принять его и оплатить.

Что нужно учитывать при оформлении

Несколько моментов нужно учесть при желании подарить долю:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком. Необходимо понимать, что задаток – это способ обеспечения обязательства, то есть договора купли-продажи. Но он не обязателен. Предварительный договор составляется для того, чтобы укрепить намерения сторон сотрудничать друг с другом. Это соглашение заключается в той же форме, что и основное. Следовательно, если необходима нотариальная форма, то предварительное соглашение также заверяется.

СПРАВКА: в 429 статье ГК, регулирующей вопросы заключения предварительного договора, не указано, что соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но уполномоченный орган может потребовать этой процедуры, исходя из двух оснований:

  • долгий выход на сделку (по статье – до года);
  • внесение обеспечения в крупном размере.
  1. Участие нотариуса. С 31 июля 2019 были внесены изменения в N218-ФЗ. Поправки коснулись сделок, которые удостоверяются у нотариуса, в том числе и договоры с продажей доли. Необходимо четко понимать: в каких случаях участие юриста обязательно, а когда стороны по желанию могут его привлечь к договору.
  2. В процессе составления договора учитываем его форму. Она всегда письменная. Несоблюдение правила ведет к недействительности сделки.

Необходимые документы

Документы сопровождают любую сделку с недвижимостью. Продавец обязан иметь на руках бумаги, удостоверяющие право собственности на долю в квартире. Кроме того, сопутствующие документы:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • выписка с лицевого счета;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади;
  • документ, являющийся основанием получения доли во владение.

Перечень бумаг всегда дополняется по каждому из конкретных случаев.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли продажи квартиры с долями образец доступен по ссылке: здесь.

Приемо-передаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры

Этот документ обязателен, несет в себе информационную функцию.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Кратко этапы заключения договора по реализации доли состоят из действий стороны правоотношения:

  1. Поиск доли в квартире.
  2. Обсуждение с продавцом условий покупки.
  3. Осмотр жилого помещения.
  4. Контроль над вопросом обязательного оповещения сособственников квартиры.
  5. Получение отказа от преимущественного права владельцев.
  6. Составление договора.
  7. Оформление права собственности.
  8. Ратификация акта приема-передачи.
  9. Передача денежных средств за долю и получение расписки.

Нотариальное заверение

Участие нотариуса в подобных сделках обязательно, если:

  1. Квартира находится во владении нескольких собственников. Один из них продает долю.

ВАЖНО: если все сособственники решили одновременно это сделать, в рамках одного договора – нотариус не нужен.

  1. Супруги продают долю. Квартира находится в режиме совместной собственности.
  2. Жена и муж купили долю в квартире, оформляют ее в режим совместной собственности.

Регистрация

Это полномочие закреплено за одним органом. Им выступает Росреестр.

ВАЖНО: регистрируется не сам договор купли-продажи. Процедуре подвергается переход права собственности от бывшего к будущему собственнику!

Способы:

  1. Личное присутствие заинтересованных лиц: подразделение Росреестра по месту нахождения имущества, МФЦ.
  2. Дистанционно: официальный сайт Росреестра, Госуслуги.ру.

Цены и срок на практике

Срок – 7 дней в Росреестре. В МФЦ – 9 дней.

Цены указаны с учетом обращения в нотариальную контору. Если участие нотариуса не требуется при заключении договора, то из суммы вычитаются его услуги:

Наименование услугиПриблизительная стоимость
Извещение сособственников и оформление сопутствующих бумаг3000
доверенность1500
заверение договора5000 или % от стоимости договора
оформление нотариального согласия1000
передача пакета документов в Росреестр1000
пошлина2000

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как продать долю в квартире

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Договор купли продажи доли квартиры между супругами (образец)

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

129 просмотров

Сделка купли-продажи между супругами является редкостью. Зачастую между мужем и женой осуществляется дарение. Как правило продажа осуществляется в случае расторжения брака.

Если положительные отношения между супругами сохранились, то они могут до оформления развода распределить имущество. Одним из вариантов является продажа доли в квартире в счет другого объекта собственности.

Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в квартире между супругами.

Законность сделок между супругами

Имущество, приобретенное супругами в период брачного союза, считается совместно нажитым. В соответствии со ст. 34 СК РФ такой объект собственности принадлежит мужу и жене по ½ доле каждому.

Однако до официального выделения долей, считается, что каждый из них имеет право на весь объект полностью. Поэтому закон не предусматривает возможность совершения сделок между мужем и женой в отношении совместной собственности.

Однако супруги могут быть сторонами сделки. Только необходимо, чтобы доля в квартире соответствовала следующим условиям:

  • выделена из состава совместной собственности и зарегистрирована в Росреестре;
  • получена в период брака в дар или наследство;
  • относится к личной собственности продавца (между супругами заключен брачный контракт);
  • приобретена до брака.

В такой ситуации супруг может продать долю супруге. Процедура оформляется в общем порядке.

Условия продажи доли в квартире между супругами

Если доля относится к личной собственности супруга, то необходимо доказать этот факт. Это сделать несложно, если объект получен в наследство или в дар. Достаточно представить правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство и договор дарения).

При наличии договорного режима собственности достаточно предъявить брачный контракт.

Сложнее обстоит ситуация в случае приобретения доли на личные средства супруга в период брака. К личным деньгам относятся средства, полученные от продажи личного (добрачного, унаследованного, подаренного) имущества или размещенные на личных счетах до оформления брака.

В такой ситуации доказать права одного супруга на долю в квартире будет непросто. Поэтому со сделкой могут возникнуть проблемы.

Если муж является сособственником квартиры, то продажа доли осуществляется в общем порядке. Стороны составляют договор и заверяют его у нотариуса.

Если муж не является совладельцем, то жена обязана в первую очередь предложить долю сособственником. Причем, наличие официального брака между супругами не является причиной для возникновения преимущественного права.

Таким образом, сделка может быть совершена, если доля не является совместной собственностью, а преимущественное право совладельцев соблюдено.

Правила оформления контракта купли-продажи доли между мужем и женой

Наличие брачного союза не дает сторонам никаких послаблений. Договор оформляется в общем порядке.

Порядок действий:

  1. Оформляется уведомление сособственников (если супруг не является совладельцем квартиры).
  2. Документ направляется телеграммой или вручается под расписку.
  3. Оформляется нотариальный отказ совладельцев.
  4. Супруг получает право выкупа доли.
  5. Подготавливаются документы.
  6. Составляется договор.
  7. Контракт удостоверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Важно! В случае если супруг является совладельцем, то этап с оформлением уведомления отменяется.

Если муж не является сособственником, то уведомление является обязательным этапом. Документ готовится в письменной форме. Таким образом продавец информирует сособственников о продаже доли и ее стоимости. Если они выражают согласие на выкуп, то продавец не имеет права продать долю супруге.

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Супруги выступают в качестве отдельных сторон. Закон не предусматривает возможность одному из них быть представителем второго. Каждый должен выступать самостоятельно или привлечь третье лицо в качестве представителя.

Основные пункты договора купли-продажи доли квартиры между супругами:

  • название документа;
  • дата и место оформления контракта;
  • данные продавца (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
  • данные представителя продавца (при наличии) и реквизиты его доверенности;
  • данные покупателя (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
  • данные представителя покупателя (при наличии) и реквизиты его доверенности;
  • сведения о квартире;
  • информация о величине доли и ее особенностях (выделена или нет);
  • порядок оплаты;
  • сумма по договору;
  • сведения о приеме-передачи доли;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность по контракту;
  • реквизиты сторон и подписи.

Образец договора

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Перечень документации к контракту

Договор составляется на основании документов. Их должна подготовить каждая из сторон.

Документы продавца:

№ п/пДополнительные документы (при наличии)
1Брачный контракт
2Свидетельство о заключении брака
3Договор дарения или свидетельство правах на наследство
4Соглашение о выделении долей

Документы покупателя:

  • гражданский паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Важно! Если супруги находятся в стадии развода и один из них собирается менять фамилию на добрачную, то с оформлением лучше повременить. При получении документов из Росреестра понадобится паспорт. А он подлежит замене в течении 30 дней с момента расторжения союза.

Нотариальное удостоверение

Так как сделки с долями квартир подлежат нотариальному удостоверению, то супругам обязательно понадобится обратиться в нотариальную контору.

Процедура значительно увеличит величину затрат, однако в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Также нотариус может оказать услугу по подготовке договора.

Стоимость услуг по удостоверению сделки составляет 0,5% от стоимости доли. Дополнительно необходимо оплатить правовые услуги.

Важно! Отказаться от оплаты правовых и технических услуг нельзя.

Стоимость правовых и технических услуг устанавливает Региональная нотариальная палата. Уточнить величину затрат необходимо в конкретной нотариальной конторе.

В 2020 году цена услуг у нотариуса Брянской области составляет 8 000 р. В Республике Карелия – 16 000 р.

С 2019 года обязанность по направлению заверенного договора в Росреестр возлагается на нотариальные конторы. Поэтому стороны должны дать письменное согласие и оплатить госпошлину. Ее величина составляет 2 000 р.

Супруги ограничены в правах на заключение сделок друг с другом. Однако при наличии особых условий такая возможность появляется.

Муж может купить долю в квартире жены, если объект не был приобретен совместно в период брака. При возникновении сложностей с оформлением сделки целесообразно получить консультацию юриста.

Получите информацию немедленно на нашем сайте. Специалист предоставит вам правовую консультацию немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).

У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.

Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью.

Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.

Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.

Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.

И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно.

Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов.

Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.

Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены.

Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.

Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою.

Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.

Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом.

Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор.

Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ.

Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.

В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода.

Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Для подписания договора можно использовать доверенность.

Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.

Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.

Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб.

Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Еще больше интересных материалов у нас на сайте: https://www.gkh.ru/article/102366-pokupka-obshchey-dolevoy-sobstvennosti

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/59e46160799d9d70f76be6f8

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий