Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Содержание
  1. Пять риелторских уловок при продаже квартиры
  2. Преимущества купли-продажи квартир через агентство
  3. Как происходит покупка квартиры
  4. Выбор агентства недвижимости
  5. Порядок покупки квартиры через агентство
  6. Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
  7. Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство
  8. Стоимость услуг агентства недвижимости
  9. На каких сайтах искать квартиру для покупки
  10. Можно ли расторгнуть договор с агентством
  11. Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство
  12. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?
  13. Что входит в услуги эксперта при покупке?
  14. Размер комиссионных
  15. Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы
  16. В чем главный смысл обращения?
  17. Ответственность
  18. Какие навыки необходимы?
  19. Проверка компетентности
  20. Какие вопросы задать об объекте?
  21. Первая консультация
  22. Выплата аванса
  23. Подписание договора
  24. Когда производится расчет?
  25. Необходимые меры при работе с посредником
  26. Имидж
  27. Опыт
  28. Дипломы, сертификаты
  29. Как проверить компанию?
  30. Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции
  31. Стоит ли прибегать к посторонней помощи?
  32. Надо ли покупателю нанимать специалиста?
  33. Сделка по ипотеке
  34. Можно ли доверять частникам?
  35. Как принять решение?
  36. Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать
  37. Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски
  38. Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:
  39. Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Преимущества купли-продажи квартир через агентство

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

By Олег Last updated Янв 10, 2020

Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков.

Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права.

Иначе не удастся избежать ошибок.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

  1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
  3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
  4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
  5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
  6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Выбор агентства недвижимости

При выборе агентства нужно учитывать:

  1. Время нахождения на рынке.
  2. Количество сотрудников в компании.
  3. Наличие официального сайта.
  4. Стоимость оказываемых услуг.
  5. Наличие офиса и его местоположение.
  6. Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
  7. Наличие наград.
  8. Отзывы клиентов.

Порядок покупки квартиры через агентство

Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

  • работу инженерных коммуникаций;
  • отсутствие незаконных перепланировок;
  • возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

  1. Перечень услуг, их объем.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Размер вознаграждения агентства.
  4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
  5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
  6. Возможность для расторжения договоренности.

Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

  • полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
  • поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • просмотры / показы, переговоры;
  • составление договора купли-продажи;
  • сопровождение сделки;
  • организация взаиморасчетов;
  • регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

  1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
  2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
  3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
  4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

  • нарушены оговоренные в договоре сроки;
  • недвижимость приобретена самостоятельно;
  • клиент передумал совершать покупку.

Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

  1. Экономия времени.
  2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
  3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
  4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

  1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
  2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

njj купля-продажа квартирыплюсы и минусыстоимость услугчерез агентство

Prev Post

Как получить визу жены в Великобританию

Next Post

Вступление в СРО строителей по-новому

Источник: https://vawilon.ru/preimushhestva-kupli-prodazhi-kvartir-cherez-agentstvo/

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Риелтор – это специалист, выступающий в роли посредника при проведении сделок с недвижимостью. Эта деятельность является его основным занятием, поэтому его профессиональные знания и опыт так ценятся на рынке недвижимости.

Обязанности АН и риелторов схожи – найти заинтересованных в сделке лиц и оформить ДКП. Основным отличием, как правило, выступает наработанная клиентская база – у компаний она чаще всего обширнее. Однако, нередки случаи, когда частный маклер, работающий много лет, имеет собственную практику.

Разница есть и в размере комиссионных, взимаемых за услуги. Частные риелторы в этом вопросе однозначно выигрывают, так как для того, чтобы привлечь клиентов они могут занижать устоявшиеся цены, что для крупных агентств невозможно.

Что входит в услуги эксперта при покупке?

  1. Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
  2. Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
  3. Организация показов объектов.
  4. Проведение переговоров с покупателями.
  5. Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
  6. Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
  7. Сбор и подготовка пакета документов.
  8. Подготовка ДКП.
  9. Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
  10. Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.

Размер комиссионных

Важно! Конечная стоимость услуг агента напрямую зависит от порученного ему объема работ.

Размер комиссионных крупных агентств недвижимости в среднем составляет 3–5% от стоимости объекта недвижимости, частных риэлторов – 50000–150000 тысяч рублей (по данным для Москвы и МО).

Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Существенная экономия времени. Профессионал берет на себя практически все обязанности по организации и подготовке сделки.
  2. Минимизация возможных рисков.
  3. Быстрая реализация объекта недвижимости.
  4. Соблюдение требований законодательства РФ при оформлении сделки.
  5. Риелтор всегда действует в интересах своего клиента, используя для этого все доступные ему инструменты по организации и сопровождению сделки.

Минусы:

  1. Стоимость услуг.
  2. Отсутствие правовых норм, регулирующих деятельность риелторов и АН.
  3. Деятельность агентов не лицензируется, что открывает доступ на рынок для непрофессионалов.

В чем главный смысл обращения?

Чаще всего, к помощи риэлтерских контор прибегают те люди, которые по каким-либо причинам не хотят или не могут самостоятельно заниматься поиском объектов недвижимости или покупателей.

Внимание! Если владелец квартиры обратился к риелтору – необходимость искать покупателей, вести переговоры и организовывать показы квартиры — все обязанности по продаже недвижимости лягут на плечи профессионала.

Покупатель, если его интересы будет представлять агент, не станет искать варианты жилья самостоятельно, за него это сделает посредник. Также риелтор поможет сторонам установить конкурентоспособную рыночную цену и поможет в сборе и подготовке документов.

Ответственность

Риэлтерская деятельность напрямую не регулируется законодательством РФ. Нет норм, говорящих о том, что деятельность агента должна быть лицензирована. У риелтора также может не быть юридического образования – работать может любой заинтересованный гражданин.

Обязательное лицензирование АН было также отменено в 2002 году. Деятельность регулируется лишь актами Правительства РФ. ФЗ «О риэлтерской деятельности» по-прежнему не принят и остается на стадии законопроекта.

  • Ответственность наступает в том случае, если деятельность риелтора застрахована на предмет возмещения вреда, причиненного риэлтерской деятельностью.
  • В любых других ситуациях агент может отвечать лишь за те услуги, которые зафиксированы в заключенном между ним и заказчиком договоре на предоставление услуг.

Какие навыки необходимы?

При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:

  • Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
  • Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
  • Обладать высокой коммуникативностью.
  • Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
  • Уметь вести переговоры.
  • Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
  • Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
  • Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.

Проверка компетентности

Достаточно изучить личные документы, а впоследствии – поискать отзывы на специализированных форумах и других информационных площадках. Также нелишним станет звонок в агентство с целью узнать, действительно ли числится в нем такой агент. Профессионализм конкретного специалиста можно оценить только опираясь на отзывы и рекомендации.

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

  1. Стоимость объекта.
  2. Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
  3. Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
  4. Срок владения жильем.
  5. Кто зарегистрирован в квартире.
  6. Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
  7. Готовы ли на сделку с заемными средствами?
  8. Техническое состояние объекта.
  9. Инфраструктура района.
  10. Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
  11. Стоимость услуг ЖКХ.

Первая консультация

При покупке в ходе первичной консультации можно выбрать риелтора, наблюдая, как он будет разговаривать с клиентом, какие вопросы ему задавать, чтобы получить максимум информации.

Совет! Если агент немногословен, и его не интересуют ваши требования – лучше обратиться в другое агентство недвижимости для покупки.

Задача клиента на этом этапе – выбрать удобное время. Риелтор обязан организовывать просмотры и показы объектов, а заказчик вправе выбирать до тех пор, пока найденное жилье не удовлетворит его по всем параметрам. Далее риэлтор проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Выплата аванса

Если юридическая проверка прошла успешно — составляется документация на оформление сделки. Часто на этом этапе покупатель передает аванс продавцу для подтверждения своих намерений. Деньги должны передаваться в присутствии риелтора, а сам акт – подтверждаться документально.

Подписание договора

После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.

После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.

Когда производится расчет?

Расчеты с агентом производятся после выполнения им всех взятых на себя обязательств.

Необходимые меры при работе с посредником

При работе с риелтором при продаже недвижимости существует ряд особенностей:

  1. Все устные соглашения должны быть закреплены в письменной форме.
  2. В договоре должен быть четко прописан предмет договора и персональные данные сторон.
  3. В соглашении необходимо указать технические сведения о жилье.
  4. Четко определить размер комиссии агента.
  5. Указать срок действия соглашения и условия его расторжения.
  6. Перечислить, что входит в обязанности агента по недвижимости при продаже.

Важно! Заказчик вправе вносить правки и корректировать договор, если это в его интересах.

Если агентство недвижимости успешно – его название будет на слуху, а рекламная кампания обширной и креативной.

Имидж

Имидж формируется в зависимости от множества мелких факторов. В частности, заказчика должно насторожить, если офис компании находится вдалеке, в нем стоит старая техника, а сотрудники неряшливы. Хорошо если компания числится в различных объединениях риелторов и других общественных организациях.

Опыт

Это один из главных критериев выбора. Оценивать стоит не само агентство недвижимости, а того агента, кто с вами будет работать.

Дипломы, сертификаты

Агентство, которое заинтересовано в привлечении и удержании клиентов готово предоставить им имеющиеся сертификаты, дипломы и прочую документацию для анализа. Это подтвердит открытость и прозрачность компании.

Как проверить компанию?

Перед тем, как заключать эксклюзивный договор о покупке или продаже с АН необходимо его проверить. Для этого потребуется:

  1. Изучить документы организации.
  2. Сделать запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРН.
  3. Проверить трудовой договор агента на основании которого он работает в агентстве.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

  1. АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
  2. Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
  3. Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
  4. Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.

    Справка! Наиболее популярным и надежным способом является передача денег через ячейку в банке.

  5. Завершающий этап – государственная регистрация перехода прав собственности.

Стоит ли прибегать к посторонней помощи?

Участие посредника на каждом из этапов покупки квартиры существенно облегчает жизнь покупателю. Риелтор:

  • Консультирует клиента.
  • Ищет варианты жилья.
  • Ведет переговоры и организовывает встречи с заинтересованными лицами.
  • Проверяет объект недвижимости на юр. чистоту.

Надо ли покупателю нанимать специалиста?

Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора.

В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего.

Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.

Сделка по ипотеке

Если покупка совершается с использованием заемных средств – присутствие посредника все равно потребуется, так как даже участие банка не является гарантией чистоты сделки. Интересы кредитной организации направлены лишь на защиту своих прав. А грамотный риелтор в силу своих обязанностей сможет защитить интересы клиента при покупке квартиры в ипотеку.

Можно ли доверять частникам?

Любому агенту при покупке можно доверять лишь после того, как вы убедитесь,существует ли у посредника нотариально заверенная доверенность от владельца квартиры, а также после изучения всех правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости. Если вносится аванс – покупатель должен получить все копии этих бумаг и копию паспорта агента.

Как принять решение?

Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.

Внимание! Даже если вы заключите соглашение с АН – непосредственную работу будет осуществлять риелтор, и именно от него будет зависеть успех мероприятия.

  • Риск попасться на уловки мошенников.
  • Оформление права собственности с ошибками и неточностями.
  • Приобретение квартиры с наложенным обременением.
  • Продажа жилья недееспособным гражданином.
  • Дом вносится в план расселения.

Поиск и покупка квартиры своими силами, без услуг агентства и посредника, не является невозможным, но требует при этом существенных временных и финансовых затрат. Для того чтобы гарантировать законность и правильность сделки рекомендуется привлекать специалистов хотя бы для некоторых этапов процедуры.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Pro-ros-nasledstvo
Добавить комментарий